Оглавление статьи:
Перепланировка в старом доме — смешанные и деревянные перекрытия
Перепланировка в старом доме
Данная статья посвящена перепланировке в старом доме, постройки середины 50-х годов ХХ века и ранее. Они появились в Москве до повсеместного внедрения типового строительства и, следовательно, относятся к зданиям, построенным по «индивидуальному проекту».
Жилые здания, о которых пойдет речь, возводились с несущими стенами из силикатного или глиняного кирпича (реже шлакобетона), а перекрытия в них делались двух типов — смешанные либо деревянные .
Данная особенность старого фонда автоматически усложняет практически любую перепланировку в нем, — как с точки зрения согласования, так и с финансовой.
Перепланировка в старого дома, фото:
Что же представляют собой упомянутые перекрытия, и какие проблемы с ними могут возникнуть в контексте перепланировки? В смешанных перекрытиях основными конструктивными элементами являются металлические балки, по которым уложен деревянный накат, с бетонными участками в зонах санузла и ванной.
Деревянные же перекрытия представляют собой доски по балкам из дерева. Выглядит это, конечно, несколько странно, как для современной Москвы, но по опыту можем сказать, что это даже не рядовой случай, а ситуация, с которой приходится сталкиваться постоянно.
В подобных домах многие мероприятия по перепланировке, которые легко можно было бы произвести в панельном или кирпичном доме, попросту запрещены по причине вероятного создания аварийной ситуации.
Перепланировка старого дома, фото:
На этой фотографии вы можете увидеть демонтаж старых прогнивших перекрытий в домах старой постройки.
Главная проблема таких домов — их возраст . Деревянные балки и доски гниют, а металлические элементы корродируют, особенно под местами общего пользования, а также в пристенных зонах и в местах опирания балок. Все это не лучшим образом сказывается на несущей способности конструкций дома в целом.
В стенах появляются трещины, а перекрытия проседают и начинают опираться на межкомнатные и межквартирные перегородки, хотя изначально этого не предполагалось.
В этом случае внутренние стены становятся «разгружающими» , т.е. они принимают часть нагрузки от провисших перекрытий, защищая из от дальнейшего провисания.
Ниже представлены фото. Это фотографии с одного из объектов. Представленные стены являются «условно-несущими», то есть «разгружающими». По фото мы видим, что они явно «не несущие». Но демонтировать их без предварительного усиления перекрытия нельзя, так как они «подпирают и поддерживают» потолок, то есть пол соседей сверху. О чем в техническом заключении о состоянии конструкций разработанном ГБУ «Экспертный центр» было однозначно описано.
Кроме того, расположение вентканалов в подобных зданиях порой весьма непредсказуемо. Их может оказаться довольно много, причем некоторые будут неработающими (например, заделанные печные дымоходы), однако затрагивать их при перепланировке жилищное законодательство все равно запрещает.
Перепланировка старого дома, фото:
На первых двух фото видны вентканалы, «оказавшиеся» в самовольно выполненном проеме. Данный проем придется заложить, а вентиляцию — восстановить.
Перепланировка старых домов и устройство стяжки
Другое ограничение, обусловленное изношенностью старого фонда, касается замены стяжки полов, а также установки дополнительных межкомнатных перегородок.
Нагрузка на перекрытия должна учитвывать износ конструкций и не превышать нормативные значения.
Исходя из этих особенностей, при перепланировке в старом доме не удастся узаконить ряд мероприятий по перепланировке, которые обычно вполне допустимы в современных многоэтажках (или удастся, но с некоторыми ограничениями).
Согласно ППМ № 508 в части п. 2 Приложения 1, разборка разгружающих перегородок (п.2.2.7) и установка новых перегородок в домах с деревянными перекрытиями (п.2.2.9) требуют разработки проектной документации, поскольку их разборка потенциально небезопасна.
Перепланировка старых домов: порядок согласования перепланировки
Наличие в техпаспорте БТИ на квартиру фразы «материал перекрытий — смешанные/деревянные» сразу направляет процесс согласования по сложному и затратному руслу. Как минимум, здесь будет необходимо разработать техническое заключение от ГБУ «Экспертный центр» (автор дома неизвестен, поэтому обращаться следует именно в эту организацию).
И сразу означает весьма значительные затраты, так как проектная документация в данной организации стоит в 2-3 раза дороже чем в среднем по рынку.
Но так как постановлением правительства Москвы № 508-ПП определено что технические заключения по домам с деревянными или смешанными перекрытиями может изготавливать только данный институт, то приходится обращаться только в него.
Примеры поэтажных планов БТИ в домах с деревянными или смешанными перекрытиями, часть вторая, фото:
По результатам выводов заключения выяснятся дальнейшие шаги по согласованию. Если в ТЗ будет фраза вроде «демонтируемые перегородки не являются разгружающими, демонтаж стены/проема в стене возможен», то далее согласование проходит по относительно легкому пути, с заказом проекта перепланировки в любой проектной организации, в том числе и в нашей. Будем рады если обратитесь, у нас большой опыт разработки проектов перепланировок по домам с деревянными или смешанными перекрытиями.
Однако если в выводах ТЗ есть фраза «перегородки являются разгружающими, демонтаж возможен при условии усиления перекрытий», то это означает, что схема согласований значительно усложняется.
В связи с этим, ваши финансовые затраты увеличиваются за счет разработки сложного проекта перепланировки с разделом по устройству проема в перегородке и сложному усилению металлоконструкциями.
Отдельно стоит отметить, что проект перепланировки у них стоит еще дороже чем техническое заключение и его стоимость неподготовленного собственника может просто поразить.
То же касается и других упомянутых видов работ — устройства стяжки пола и установки перегородок, которые также требуют предварительных инженерных работ, расчетов по прочности и несущей способности, и разработки проектной документации на основе технического заключения.
Порядок замены перекрытий в старом фонде
Деревянные балки перекрытий в старом фонде со временем приходят в негодность. Слабое место — это узлы где балки входят в несущие стены и места расположения унитазов, моек и пр. сантехники, места прохождения водопроводных труб через перекрытия. Во всех перечисленных местах часто возникают протечки, перелив сан. приборов и пр. попадание влаги на несущие деревянные балки. Соответственно дерево подвержено гниению и разрушению. Жить в домах с прогнившими балками становится опасно. Такая же ситуация и с металлическими балками в перекрытиях над подвальными помещениями первых этажей. Подвальная сырость, частое подтопление из-за разрыва тепло магистралей, изношенных фановых труб и грунтовые воды создают благоприятную среду для развития коррозии металла.
Для предотвращения опасных ситуаций которые могут привести к разрушению несущих конструкций зданий следует своевременно провести капитальный ремонт по замене существующих перекрытий с деревянными балками на монолитные по металлическим балкам.
Основные виды работ выполняемые нашими мастерами разделяются на этапы:
1. Демонтаж перекрытий.
— Сводчатые над подвальные перекрытия демонтируются после выполнения подготовительных работ в подвальном помещении.
До начала демонтажа в подвале устанавливаются щиты защищающие инженерные коммуникации (трубопроводы) от случайного падения на них частей перекрытия.
Проводится осушение подвала. Демонтируются электрические светильники и электропроводка.
Непосредственно демонтаж включает в себя разборку покрытия полов первого этажа, очистку от утеплителя (шлак, строй мусор), разборку отбойными молотками конструкции старого перекрытия.
Количество строительного мусора после демонтажа перекрытия можно определить до начала работ. Достаточно площадь перекрытия умножить на толщину (с учетом покрытия пола, утеплителя и конструкции перекрытия) все необходимо умножить на 2 (реальный коэффициент разрыхления). Полученная цифра покажет сколько строительного мусора надо будет вывезти после демонтажа вашего перекрытия. Для расчетов затрат по количеству требуемых мешков под мусор — следует полученный объем разделить на о,03.
— Междуэтажные деревянные перекрытия демонтируются после подготовительных работ в помещении над которым производится демонтаж.
Следует защитить окна от случайных повреждений, демонтировать сеть освещения, защитить приборы отопления и трубопроводы.
Разбирать перекрытие необходимо из помещения находящегося над ним. Демонтируется покрытие пола, межбалочное пространство очищается от строительного мусора, шлака. В нижнем помещении отбивается штукатурка потолка (обычно выполненная по дранке). Работы производятся с инвентарных подмостей или вышек. Демонтируются доски чернового потолка. Межбалочное пространство освобождается от досок подбора.
Для демонтажа старых деревянных балок выставляются леса с подмостями между несущими стенами. Балки подпираются стойками инвентарной опалубки перекрытий или вывешиваются крепежами с опорой на соседние балки затем распиливаются цепной электропилой на части длинной 80-150 см, которые потом удаляются. Части балок вмурованные в несущие стены демонтируются путем разбивки гнезд отбойными молотками, после чего оставшиеся после демонтажа гнезда закладываются полнотелым кирпичом на цементно- песчаном растворе.
— Чердачные перекрытия демонтируются по аналогии с междуэтажным перекрытием, но имеет свою особенность. Не редко в домах старого фонда стропила удерживающие кровлю имеют опирание на балки чердачного перекрытия, для выполнения работ в таких случаях необходимо подготовить отдельный ППР (Проект Производства работ). Проблемой такая ситуация не является, просто увеличивает трудозатраты на замену перекрытия.
Деревянные перекрытия в старом доме. Как ремонтировать?
Подбираем бригаду для капитального ремонта квартиры в доме 1937 года постройки. Стены во всей квартире деревянные, достаточно тонкие. Сначала несколько слоев обоев, далее штукатурка толщиной 3-4 см, штукатурка похожа на смесь из песка беловатого цвета, достаточно легко обсыпается. Далее сетка из натурального волокна, очень похожего на солому, далее деревянное полотно. Разные бригады предлагают разные решения. От «сбить штукатурку и нанести по-новой на сетку» до «обшить гипсокартоном в два слоя» и даже «снести все и заново отстроить стены из пеноблоков». Как быть? Что выбрать? Хочется узнать обоснованный квалифицированный ответ! Помогите пожалуйста, голова кругом.
Мастеров онлайн: 298 Заказов в неделю: 1 594 Предложений в сутки: 840
Здравствуйте! Наименее трудо,рублёво и времязатратным будет вариант с гипсокартоном. Вариант с пеноблоками, я думаю, не нужен, если вы не хотите «двигать» перегородки, согласно Вашему дизайн-проекту.
Перекрытия: В таких домах сбивать старую штукатурку и каким-то образом усиливать перекрытия бесполезно, только кубов 10 шлака, выполняющие роль тепло-звукоизоляции, упадет на голову. Самый простой вариант: гипсокартон или натяжной потолок. Перегородки: Если ремонт капитальный, то не поленитесь демонтировать перегородки. Они все-равно состоят из прогнивших досок, шлака, дранки и отваливающейся штукатурки. Да, мусора будет много. Да, это дороже. Да, гораздо проще обшить перегородку ГКЛ, оставив все старое внутри, но, имхо, сам имею опыт «общения» с такой квартирой и теперь жалею, что в свое время остановился на гипсокартоне, а не на полном демонтаже и пазогребневых плитах. Но на вкус и цвет, как говорится, все фломастеры разные. Кто-то капитальный ремонт делает капитально, а кто-то только так думает.
Диляра, для начала замените слово «перекрытия» в заголовке на слово «перегородки». То что Вы сейчас имеете, по сути и есть «гипсокартон» образца 37 года. Сохранять его или реставрировать нет никакого смысла, лучше возвести новые перегородки. А то какие они будут — гипсокартон ,пеноблок или гипсоблок зависит от многих факторов.Здесь вам сможет помочь архитектор или строитель-специалист,осмотрев всё на месте и уточнив ряд деталей.
Капитальный ремонт? Всё сносить, чистить и возводить заново. Полумерами не обойдётесь.
Перегородки, под снос и делать заново(гипсокартон, пеноблок, гипсолитовые плиты), перекрытие- сбить всё, что сыпется и подшить гипсокартоном, а затем натяжные потолки или из гипсокартона, капитальные стены -очистить от штукатурки и дранки и заштукатурить по-новой, не забудьте сразу под штукатурку кинуть проводку. Внимательно осмотреть стояки отопления и подводку воды, если что замена. Из личного опыта. Делайте все сразу, иначе будете переделывать. Так получилось с одним из клиентов.
проще всего сбить штукатурку, укрепить армированной сеткой и про штукатурить по новой
обработать противопожарной антигрибковой грунтовкой и обшить гипсокартоном безусловно
Нет штукатурных материалов, способных сохранять свои свойства 100 лет. Нельзя делать одно и не делать другого. Однозначно, сносить и делать новые перегородки. Из чего — решать вам исходя из назначения помещений. Это, если для себя любимой. Если на продажу можно и косметику сделать, только бы она не отвалилась до продажи.
любой вариант на вашу жизнь простоит, берите который быстрее и дешевле
сделать новые из гипсокартона
Более дешовый вариант. Гипсокартон.
стены у вас оштукатурены известковым раствором.стоит в одном месте ей отлететь и бесполезно ремонтировать, вся бухтит и дышит.лучше бы конечно снести всё.вплоть до перегородок.но из чего сделано перекрытие? обшивка ГКЛ по металло каркасу старых перегородок, служит ещё и как жесткость по отношению к перекрытию,если перекрытие деревянное. если же у вас межэтажное перекрытие железобетон,то стоит снести всё и стелать перегородки из пеноблока.лёгкие,хорошая шумоизоляция,в от личии от ГКЛ не пустотелые. вот это и есть капитальный ремонт
У Вас идеальная возможность сделать квартиру для себя, как Вам нравиться. не у всех она есть. Принимать решение Вам.
Мы занимаемся ремонтом более 15 лет,позвоните возможно мы поможем вам
Замена деревянных перекрытий в старых домах
Для демонтажа деревянных балок перекрытия следует провести подготовительные работы.
Необходимо освободить смежные с перекрытием помещения . Установить на нижнем этаже инвентарные стойки и балки предназначенные для устройства плит перекрытия в типовом строительстве( в просторечии «жаки» и «бимсы»). В основание стоек разместить брус 100 х 100 мм для распределения давления стоек на несколько балок нижнего перекрытия. В демонтируемом перекрытии достаточно подпереть три балки подряд с шагом 1,5 м. После этого можно приступать к разборке конструкции перекрытия с верху вниз, начиная с покрытия пола, демонтажа лаг, удаления старой засыпки из межбалочного пространства, затем убрать доски подбора уложенные в паз между деревянными балками перекрытий.
Если ваше перекрытие(потолок нижнего помещения) оштукатурено по деревянной дранке, то необходимо после установки инвентарных подпорок отбить всю штукатурку в местах замены балок, демонтировать электропроводку, защитить приборы отопления и окна от случайно падающих предметов, а только затем приступать к разборке перекрытия.
Итак после удаления всех заполнений из межбалочного пространства у вас остаются голые деревянные балки перекрытия. Они подперты ранее установленными стойками и бимсами, можно приступать к их распилке в удобный размер, для опускания кусками на пол нижележащего помещения. Распиловку удобнее проводить цепной электро пилой.
Балки следует демонтировать начиная с ближайшей к торцевой стене, при этом необходимо аккуратно относиться к проложенным трубам отопления водопроводу и пр. коммуникациям. Перед распиловкой закрепляйте отрезаемые куски балки канатом или ручной талью, чтобы не ронять ее на пол и не пробить нижнее перекрытие.
Оставшиеся куски балок заделанных в стены, предварительно необходимо закрепить канатом, после чего отбойным молотком разбить гнезда с боков и сверху существующей балки, на 3-5 см по периметру, затем вынуть остатки балок из стен. Образовавшиеся гнезда в стенах, если в них не будут заводиться новые балки, необходимо заложить полнотелым кирпичом на растворе с заполнением всех пустот жестким цементно-песчаным раствором.
Монтаж бетонного перекрытия по металлическим балкам с опалубкой из профнастила.
Последовательность монтажа составных балок, крепления профнастила, армирования и бетонирования с поясняющими чертежами автор готов выслать после заполнения Вами заявки через контактную форму. Решения типовые.
Замена перекрытий
Представленная фотография показывает решение устройства перекрытия над сводчатой аркой. двутавровые балки опираются на несущие стены. По верх балок укладывается профнастил, затем армирование и 10 см бетонного перекрытия. Для того что бы небыло промерзания, по низу балок укладывается 200 мм Роквул-ЛайтБатс. На фотографии показаны резаные балки с парралельным усилением накладными пластинами. Можно спорить с проектировщиками, что в данном участке перекрытия, двутавровые балки вообще не нужны. Достаточно выровнять площадь керамзитом и по готовому основанию выполнить бетонную плиту. Соответственно для бетонирования выполнить армирование. Для опирания бетонного перекрытия необходимо сделать в несущих стенах штрабу глубиной 150-250 мм, забуриться и поставить анкера из арматуры д.10 мм с шагом 400 мм. Через 1,2м сделатьуглубления в существующие стены на 300 мм в которые проложить порядка 4-х арматур д.10 мм. после всех мероприятий Ваше бетонное перекрытие простоит еще лет 50-100.
Предельно допустимые значения параметров дефектов
для различной категории технического состояния
Ремонт и замена потолка с деревянными перекрытиями своими руками в сталинке
Особенность квартир в сталинках заключается не только в улучшенной планировке с большими площадями, но и в значительной высоте помещений. В связи с этим ремонт потолка в сталинке с деревянными перекрытиями – дело довольно трудоемкое. В зависимости от степени повреждения потолочной отделки и основания могут проводиться разные варианты ремонтных работ. В некоторых домах понадобится дополнительно усиливать перекрытия. Ремонт потолка в деревянном доме своими руками в принципе схож с такими же работами в постройках сталинских времен, поэтому информация будет полезна и владельцам частных домов.
Виды ремонта потолка из древесины
В зависимости от проводимых работ, их масштабов и сроков выполнения предыдущего ремонта операции по восстановлению потолочной поверхности могут быть косметическими, плановыми и капитальными. Если нужно только обновить отделку, то работы предстоят косметические. Эта менее затратная и самая простая разновидность операций.
Капитальный ремонт деревянного потолка подразумевает проведение более дорогостоящих и масштабных работ. Здесь недостаточно только поменять отделку. В некоторых домах потребуется усилить перекрытия или хорошо укрепить и подготовить основание перед новой отделкой.
Совет! Если не знаете, как обновить деревянный потолок, установите натяжные или подвесные конструкции. Они идеально подходят сталинкам, потому что улучшают пропорции помещения за счет понижения потолочной поверхности.
Косметический ремонт
Если косметический ремонт потолка в деревенском доме своими руками сделать несложно по причине небольшой высоты помещений, то в постройках сталинских времен все намного сложнее, ведь стандартная высота квартир составляет 3,5-4,2 м.
Косметический ремонт не предполагает проведения масштабных работ. Как правило, предполагается смена потолочной отделки или ее обновление. Например, можно просто заново побелить потолок, перекрасить его или оклеить новыми обоями.
Сюда можно отнести следующие операции:
- смывка старой побелки;
- на подготовительном этапе можно заделать щели и трещины;
- если есть участки с плесенью, потолок обрабатывают антисептическими пропитками;
- поверхность грунтуют для улучшения сцепления с новой отделкой;
- потолок окрашивают, белят или оклеивают обоями.
Для удаления старой отделки используют мыльный раствор (им смывают старую побелку) или обычную воду и шпатель. В последнем случае водой смачивают старые обои и после их размокания счищают шпателем. Не нужно сильно мочить деревянное основание, потому что от впитывания влаги дранка может разбухнуть и отойти.
После удаления старой отделки потолку дают время на полное высыхание. Затем поверхность обрабатывают антисептиками для защиты от появления плесени и гнили в будущем, а также пропитками глубокого проникновения для улучшения адгезии с новой отделкой.
Важно! Перед нанесением каждого слоя пропитки предыдущий состав должен полностью высохнуть.
Чтобы не делать дорогостоящий капитальный ремонт деревянного потолка в старом доме, можно установить подвесные или натяжные потолочные конструкции. Они быстро монтируются, дают ровную и гладкую поверхность, улучшают пропорции помещения и не нагружают ветхие перекрытия. К тому же, такие потолочные конструкции имеют и другие преимущества:
- не требуют тщательной подготовки основания (достаточно убрать старую отделку, которая может отвалиться);
- подходят для высоких помещений;
- позволяют быстро выровнять потолок;
- за покрытием можно скрыть дефекты основания и коммуникации;
- можно установить точечные светильники или обустроить многоуровневые конструкции.
Гипсокартонные поверхности подходят под разные варианты финишной облицовки, а натяжные потолки надежно защищают помещение от затопления сверху и отличаются небольшим весом, красотой и большим разнообразием дизайнерского оформления.
Капитальный ремонт
Полная замена потолка в деревянном доме относится к категории капитальных ремонтных работ. В этом случае счищают не только отделку, но и штукатурный слой. Нередко капитальный ремонт потолка деревянного дома подразумевает усиление перекрытий, если будет использоваться потолочная конструкция, которая может крепиться только на прочные основания с достаточной несущей способностью.
Капитальный ремонт предусматривает проведение следующих работ:
- удаление старого отделочного материала (побелку смывают, обои и плитку счищают шпателем);
- старую отслоившуюся штукатурку сбивают молотком;
- проводится антисептическая обработка деревянного основания (пропитка не только защитит конструкции от плесени и гнили, но и улучшит сцепление с раствором, которым будут проводить выравнивание поверхности);
- после высыхания грунтовки потолок штукатурят или шпаклюют в зависимости от перепада высот и варианта финишной отделки;
Важно! Если планируется сделать подшивной, подвесной или натяжной потолок, то тщательно подготавливать основание не нужно. Достаточно зашпаклевать все дыры, щели и трещины, чтобы уменьшить теплопотери помещения.
- после высыхания раствора поверхность шлифуют;
- теперь потолок готов к новой финишной отделке.
Стоит добавить, что капитальный ремонт подразумевает полную замену проводки и коммуникаций, проходящих под потолком. Электрические кабели можно проложить в штукатурном слое, если планируется окрашивать, белить потолок либо оклеивать его обоями или потолочной плиткой. При устройстве навесных и натяжных систем коммуникации можно проложить прямо по оштукатуренной поверхности.
Усиление перекрытия
Усиливать перекрытия в деревянном доме нужно в том случае, если нагрузки от новой потолочной конструкции значительные, что существенно снижает несущую способность элементов. Старые деревянные балки желательно усилить в любом случае, потому что элементы из древесины со временем вырабатывают свой ресурс и утрачивают прочность.
Чаще всего выполняется усиление перекрытий без нарушения целостности постройки и других несущих конструкций.
Для этого используют следующие элементы:
- Арматуру и стальные балки (двутавры, швеллеры, уголки). Эти детали заводят в заранее проделанные в стенах отверстия. Они монтируются с определенным шагом либо только в том месте, где перекрытие утратило несущую способность.
Важно! Все металлические элементы обязательно подвергаются антикоррозионной обработке.
- Новые деревянные балки можно установить вместо старых. Эти элементы обязательно обрабатываются антисептическими пропитками для защиты от биологического поражения, а также антипиренами для уменьшения вероятности возгорания.
- Реже применяются элементы из углепластика (ленты, пластины, жгуты). Они крепятся на деревянные балки для повышения их прочности.
По каким причинам приходится ремонтировать потолок
Ремонт деревянного потолка в частном доме или квартире сталинских времен проводится по следующим причинам:
- Щели, трещины и дыры в потолочной конструкции повышают теплопотери комнаты и являются поводом для проведения капитального ремонта.
- Неприятный гнилостный запах и следы плесени на потолочной поверхности указывают на грибковое поражение деревянных элементов. Оставлять без внимания этот факт нельзя, потому что плесень угрожает здоровью домочадцев. Нужна антисептическая обработка.
- Осыпание штукатурки и прогибы балок опасны обрушением отделочных материалов и всего перекрытия.
- Неровный потолок нуждается в выравнивании и косметическом ремонте по причине эстетической непривлекательности.
- Если выше находится неотапливаемый чердак, то потолок нужно хорошо утеплить и защитить от конденсирующейся влаги, чтобы продлить срок службы отделочного материала и повысить комфортность помещения.
В некоторых случаях жильцы делают ремонт по той причине, что старая отделка вышла из моды, отслужила свой срок или пришла в негодность после затопления сверху.
Усиление потолка в постройке из древесины
В зависимости от используемых конструкций и материалов применяются разные способы усиления потолочной поверхности. Проще всего укрепить рыхлые непрочные основания, обработав их пропитками глубокого проникновения. Обработку проводят дважды или трижды с последующим высыханием каждого слоя. Однако такого усиления достаточно под облицовку легкими материалами, покраску или побелку.
Чтобы получить надежный, прочный и долговечный потолок, проще всего подшить старую основу гипсокартонными листами. Прочность всей конструкции обеспечивается тем, что несущий каркас крепится на стены по периметру помещения, а также к несущим элементам перекрытия на подвесах. В итоге нагрузки от нового потолка равномерно распределяются на несущие конструкции постройки. Прочная гипсокартонная поверхность выдержит вес любой отделки, даже кафеля.
Совет! В помещениях с повышенной влажностью усиление потолка гипсокартоном производится с использованием влагостойких ГКЛ зеленоватого цвета.
Если проводится оштукатуривание, то в качестве усиления потолка используют металлическую или пластиковую армирующую сетку. Ее обязательно применяют, если толщина штукатурного слоя превышает 20 мм. Причем сеткой с крупными ячейками армируют стартовый слой штукатурки, а мелкоячеистой сеткой укрепляют финишный последний слой. Такой потолок будет надежно защищен от растрескивания и осыпания штукатурки.
Ремонт провисшего деревянного потолка
Распространенные причины провисания деревянного потолка – это прогиб балки или прогибание поверхности под весом насыпного утеплителя. В первом случае устранить проблему можно только заменой несущего элемента. Вместо него лучше установить металлическую балку.
Если прогиб образовался из-за тяжести утеплителя, то его рекомендуется заменить новым легким материалом, например, вместо керамзита можно использовать минеральную вату или плиты экструдированного полистирола. Перед укладкой нового утеплителя доски в месте прогибания заменяют новыми, укладывают слой гидроизоляции и потом только монтируют теплоизоляционный материал.
Если нет угрозы обрушения потолка, то провисшую поверхность можно просто скрыть за подвесными или натяжными потолочными конструкциями. Но такой прием допустимо использовать только в том случае, если вы уверены, что провисание не будет прогрессировать и не приведет к обрушению.
Перепланировка квартиры в старом доме
В практике согласования перепланировок к старым домам принято относить все жилые здания, возведенные до эпохи типового домостроения, то есть до середины 50-х годов прошлого века. В центре Москвы до сих пор сохраняется множество домов старой постройки, некоторые из которых относятся даже не к первой половине ХХ века, а к более ранним временам.
Несмотря на то, что многие из этих строений в настоящее время обветшали и требуют капитального ремонта, сносить их не планируют, возможно, что и к лучшему, ведь некоторые из них считаются памятниками культуры и истории, и являются важной частью архитектурного облика города.
Из-за того, что часть этих жилых зданий относится к историческим памятникам и имеют особую конструкцию, перепланировка в квартире старого дома имеет некоторые особенности, о которых мы и расскажем в этой статье.
Особенности перепланировки старого фонда
Прежде всего стоит отметить, что все эти дома построены по индивидуальным проектам, авторов которых, как правило, установить не удается. Другой особенностью этих домов является тип горизонтальных конструкций – перекрытия в таких жилых многоквартирных зданиях могут быть деревянными либо смешанными.
Межэтажным перекрытие – это горизонтальная несущая конструкция, разделяющая смежные по высоте этажи. На текущий момент существует три основных типа перекрытий: деревянные, смешанные и железобетонные.
Железобетонные перекрытия делаются из монолитного бетона с металлической арматурой внутри или отдельных конструкционных деталей (плит), выполненных из этого материала. Применяются в современном строительстве.
Деревянные конструкции перекрытий состоят полностью из дерева. Смешанные – в них, помимо дерева, используются несущие конструкции из металлических или бетонных элементов, воспринимающих часть нагрузки. Деревянные и смешанные перекрытия, как мы уже отметили, являются отличительной особенностью домов старой постройки.
Типы перекрытий:
Одним из важнейших факторов, влияющим на всю конструкцию дома, является прочность деревянных перекрытий. Данные здания, если в них не было капремонта, имеют значительный износ конструкций. А поскольку деревянные балки и настил, а также деревянные стены, за прошедшее время частично утратили прочность, это существенно ограничивает возможности по перепланировке помещений. Перекрытия часто теряют часть проектной несущей способности и могут не выдержать большой нагрузки.
В среднем допустимые нагрузки на 1 квадратный метр в домах с деревянными/смешанными перекрытиями не должны превышать 200-300 кг. Поэтому в доме с деревянными или же смешанными перекрытиями запрещено выполнять бетонирование стяжек, так как это приводит к превышению допустимых нагрузок и, в лучшем случае, к прогибам перекрытий.
Превышение нагрузки может привести к печальным последствиям. Нам известен случай, когда залитая на пол ванной комнаты стяжка из бетона привела к аварии: оказалось достаточно залить ванну водой, и она провалилась к соседям. К счастью, обошлось без жертв.
По той же причине вряд ли удастся при перепланировке старой квартиры установить новые перегородки из тяжелых материалов.
Перекрытия старого дома, фото:
Кроме того, часто в таких домах не представляется возможным определить «на глаз» ненесущие стены, так как под влиянием износа несущие конструкции проседают, а простенки и перегородки принимают на себя часть незапланированной нагрузки, из-за чего становятся разгружающими. Иными словами, в домах с деревянными и со смешанными перекрытиями достаточно часто роль несущих стен со временем начинают выполнять также те внутренние стены, которые при постройке здания как несущие конструкции не планировались.
И точно сказать, несущая стена или нет, может только специалист по результатам инженерного обследования квартиры и здания. Подробнее об инженерном обследовании мы расскажем дальше.
Перепланировка дома старой постройки с деревянными и смешанными перекрытиями:
В несущих кирпичных стенах старого фонда могут проходить каналы вентиляции, расположенные весьма неожиданным образом. Ликвидировать их, даже если они не работают, нельзя. Та же ситуация и с дымоходами. Наконец, наиболее неприятным моментом при перепланировке в старом доме может стать то, что некоторые старые дома относятся к памятникам, и перепланировки в них дополнительно согласуют с Москомнаследием по проекту приспособления. А это очень дорого и сложно. Разработать такой проект сможет не каждая проектная организация, а только имеющая специальную лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия. У нашей компании есть такая лицензия, поэтому мы занимаемся разработкой не только проектов перепланировки, но и проектов приспособления.
Тем не менее перепланировку квартиры старого дома, в том числе и относящегося к памятнику культуры, истории и архитектуры, проводить возможно. Однако переустраивать жилые помещения в доме с деревянными или смешанными перекрытиями без предварительного обследования и согласования крайне не рекомендуется. Неизвестно, в каком состоянии находятся сами перекрытия и конструктив дома в целом. Ремонтные работы без соответствующего разрешения от надзорного органа могут привести к трещинам по дому, а также к более негативным последствиям. Восстановительный ремонт для устранения нарушений в домах старой постройки является сложным и весьма дорогостоящим мероприятием.
Пример последствий несогласованной перепланировки в доме со смешанными перекрытиями:
Несогласованная перепланировка на нижнем этаже дома (см. фото) привела к появлению сквозных трещин по всему зданию, а в квартирах, расположенных сверху, просели полы.
Представитель Мосжилинспекции сообщил, что документы на проведение перепланировки не согласовывались и арендатору помещения придется для начала выплатить штраф в размере 350 000 рублей, а далее, в зависимости от ущерба, нанесенного историческому зданию, оплатить восстановительные работы.
В оценке правовых последствий и возможных рисков для имущества и здоровья людей от этой самовольной перепланировки примет участие прокуратура.
Перепланировка старого дома- нюансы согласования
В постановлении Правительства Москвы №508-ПП сказано, что перепланировка квартиры в доме с деревянными/смешанными перекрытиями должна проводиться на основании проектной документации в составе технического заключения и проекта перепланировки (проекта приспособления для домов-памятников) после оформления разрешения в Мосжилинспекции.
Как уже отмечалось, несущие конструкции в старых домах с годами дают усадку, после чего нагрузка распределяется и на стены, которые после этого становятся разгружающими. Полный демонтаж такой стены может привести к аварийным последствиям для всего здания. Поэтому до начала ремонта в старом здании со смешанными/деревянными перекрытиями, прежде всего, необходимо обратиться к автору проекта дома для получения технического заключения о состоянии конструкций и возможности выполнения перепланировки.
Мы уже говорили ранее, что при перепланировке квартиры в доме старой постройки сведения об авторе дома, как правило, отсутствуют, поэтому за техническим заключением нужно обращаться в организацию, официально замещающую несуществующих разработчиков домов. В настоящий момент такой организацией является ГБУ «Экспертный центр».
Выпускается техническое заключение по итогам инженерного обследования квартиры автором дома или организацией его замещающей. Техническое обследование в домах со смешанными и деревянными перекрытиями проводится с целью определения состояния несущих и ненесущих конструкций квартиры/здания. Инженеру, проводящему обследование, для определения состояния перекрытий и иных несущих конструкций в доме часто требуется проводить ряд локальных вскрытий пола, стен и потолка в квартире. Если оказывается, что стена относится к разгружающим, то полностью демонтировать ее не получится, а проем в ней должен быть усилен металлоконструкциями.
Проект перепланировки четырехкомнатной квартиры в доме старой постройки:
Только после того, как вы получите техническое заключение можно заказывать разработку проекта перепланировки. Относительно проекта можно сказать только то, что разрабатываться он должен организацией с допуском СРО. В целом пакет документов не отличается от тех, что требуются при согласовании перепланировки, скажем, в панельном доме: в дополнение к проектной документации также нужны заявление, техпаспорт квартиры БТИ и правоустанавливающие документы на квартиру.
Документы передаются через МФЦ в Мосжилинспекцию, где по ним будет принято решение. При согласовании перепланировки старой квартиры собственнику выдают разрешение, после чего он имеет право приступать к ремонтным работам, строго придерживаясь утвержденного проекта. Правильность ремонта по его окончании проверит комиссия Мосжилинспекции. При отсутствии нарушений приемочная комиссия составит акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве. А БТИ после проведения обмеров внесет все произведенные изменения в документы технического учета на квартиру.
Если перепланировка дома старой постройки в Москве не планируется, а уже выполнена без согласования, то узаконить ее возможно на основании технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ при условии, что в процессе ремонта были соблюдены все строительные и санитарные нормы. Составляет такое заключение при отсутствии автора дома также ГБУ «Экспертный центр».
Как мы видим, даже те перепланировки, которые, к примеру, в современном панельном доме согласуются довольно просто, в старом здании идут по наиболее сложному и затратному пути. Тем не менее мы возьмемся за согласование перепланировки в старом доме и разработку проектной документации.