Пониженный размер штрафа для застройщиков за просрочку в передаче квартир дольщикам и недостатки в них не применяется, если нарушение и право дольщика на взыскание санкций возникло до внесения изменений в регулирование, решил Конституционный суд (КС) РФ.
Соответствующий вывод содержится в опубликованном постановлении, которое КС вынес по итогам рассмотрения жалоб Виктора Струкалина и Алексея Хлебнова, которые не согласились с расчетом взысканий с застройщиков по новым правилам, появившимся уже после нарушения договоров долевого участия в строительстве. Они оспаривали нормы вступившего в силу с 1 сентября 2024 года закона 266-ФЗ, который значительно урезал размер ответственности строительных компаний перед дольщиками.
В частности, закон снизил в 10 раз — с 50% до 5% от присужденных сумм — размер штрафа, который взыскивается с застройщика в пользу клиента. Новые правила были распространены и на договоры долевого участия, которые были заключены до вступления в силу этих изменений.
Также Хлебнов оспаривал пункт 2 постановления правительства РФ N326 от 18 марта 2024 года, который уменьшил размер неустойки за опоздание с передачей жилья дольщику. Согласно постановлению, ее размер с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2025 года должен определяться по ключевой ставке ЦБ РФ на дату оплаты, но не выше 7,5%. Между тем по общим правилам неустойка определяется для физлиц как 1/150 от цены договора за каждый день просрочки.
В случаях Струкалина и Хлебнова, согласно документам, нарушения со стороны строительных компаний были зафиксированы еще в 2023 году, когда действовали старые нормы об их ответственности. Хлебнов в своей жалобе писал, что квартиру ему ООО "Специализированный застройщик "Перхушково-Девелопмент" передал с опозданием на пять месяцев — в феврале 2024 года. В суд дольщик обратился еще в декабре 2023 года, но в сентябре 2024 года при вынесении решения суд применил упомянутое выше постановление правительства и закон, присудив только 50 тыс. рублей неустойки и 2750 рублей штрафа.
Струкалин обращал внимание, что его спор с ООО "Специализированный застройщик "Волоколамское шоссе 24" из-за недостатков в квартире тянулся с лета 2023 года. В январе и в мае 2024 года суд первой, а затем апелляционной инстанций вынесли решение, взыскав в его пользу 670 тыс. рублей в счет устранения выявленных недостатков в квартире и 717 тыс. рублей неустойки за несвоевременное погашение соответствующей задолженности. Однако сумму штрафа после нескольких этапов оспаривания суды в 2025 году снизили до 93 тыс. рублей, применив новую норму о том, что штраф в пользу покупателя не превышает 5% от взыскания.
Заявители считали, что ретроактивное применение упомянутых норм нарушает конституционные права дольщиков. Это создает неравенство среди них, поскольку лица, чьи дела рассмотрены до появления нового правового регулирования, получают штраф в размере 50%, а после этой даты — в размере 5% при идентичных нарушениях.
КС по итогам рассмотрения жалоб счел, что новые правила расчета штрафа применяются ко всем договорам долевого участия, но действуют только с 1 сентября 2024 года. То есть если застройщик отказался платить неустойку до введения новых правил, право дольщика на штраф считается уже возникшим и рассчитывается по старым нормам. Иное ухудшало бы положение дольщиков, объяснил свою позицию КС РФ.
Одновременно КС отметил, что суды вправе учесть обстоятельства дела и поведение сторон — например, на попытки искусственно повлиять на момент возникновения права. В таких случаях можно применить действующее на момент расчета регулирование, то есть сниженные финансовые санкции, следует из постановления.
Дела заявителей подлежат пересмотру, указал КС РФ.