Как узаконить снос ненесущей стены?

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Подробное пособие по законному ремонту в квартире.

Согласовать или узаконить?

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

• расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
• снос несущих стен и колонн;
• изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
• вынос радиаторов на лоджию или балкон;
• подключение теплых полов к центральному отоплению;
• присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

• снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
• заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
• перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
• перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
• монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

• Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
• Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
• Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Комментарии эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Можно ли снести не несущую стену в квартире без согласования

Очень часто перепланировка квартиры в первую очередь подразумевает изменение конфигурации помещений. Это может быть как простой перенос перегородок, так и их снос, возведение новых и так далее. Требуется ли для этого отдельное разрешение – читайте в этой статье.

Какую перепланировку можно делать без разрешения?

Существует определенный перечень работ по перепланировке квартиры, который не требует отдельного согласования или узаконивания после завершения ремонта. Рассмотрим виды перепланировок, не требующие согласования подробнее:

• Косметический ремонт. Он не предполагает изменения площади помещений, какой-то серьезной замены конструктивных элементов и так далее. Чаще всего это просто обшивка пластиковыми панелями, замена обоев, покраска, штукатурка и так далее. Все это не требует предварительного согласования.
• Работа со встроенной мебелью. В некоторых квартирах встречается встроенная мебель, которая была предусмотрена застройщиком и с тех пор тут и стоит. Обычно это некие шкафы и кладовки, которые занимают лишнее место и больше мешают, чем помогают. Все подобные объекты можно спокойно разобрать. Верно и обратное. Если человек хочет себе построить такую шкаф-кладовку, то на это нет никаких запретов. Главное, чтобы это действительно была мебель, а не отдельное помещение (не предполагается возведение стен-перегородок, формирование дополнительных дверных проемов и так далее).
• Замена оборудования. Например, батарей отопления, печки, труб, бойлера и так далее. Важно, что оборудование, на которое будет заменено старое, имело схожие характеристики. Как минимум, по своей эффективности оно должно быть не хуже. Нередко для того, чтобы объединить кухню и жилую комнату меняют газовую плиту на электрическую (объединять кухни, в которых установлено газовое оборудование с комнатами запрещено). Сама замена печки в такой ситуации не потребует отдельного согласования, а вот работы по объединению помещений – потребуют.
• Замена напольных покрытий. Собственник может вместо линолеума положить ламинат, заменить кафель на полу в ванной и проводить другие аналогичные работы. Это тоже не требует согласования. На практике данный элемент часто относят к косметическому ремонту, хотя по своей сути это все же более серьезные и сложные работы.
• Замена целевого назначения комнаты. Владелец квартиры сам может решать, где у него будет зал, спальня, кабинет и так далее. Он может переустроить спальню, превратив ее в кабинет, но не может перенести кухню в другое жилое помещение. Если упростить, то жилые комнаты по назначению собственник может видоизменять так, как ему будет угодно, но нежилые помещения (ванная комната, кухня, балкон, лоджия и так далее) он не может трогать без отдельного согласования (а в некоторых случаях не может трогать в принципе).

Нужно ли согласование перепланировки не несущих стен?

Нужно. Исключение делается только для временных перегородок, существующих скорее в декоративных целях или для визуального разделения пространства на несколько зон. Так, например, не требуется разрешение для того, чтобы установить стену из гипсокартона, разделяющую зал на детскую и взрослую половины. То же самое можно сказать и относительно любых других аналогичных, легких перегородок.

Но если собственник решил возвести капитальную стену (например, кирпичную), тем самым фактически создав из одной комнаты две (или, наоборот, снес не несущую стену для того, чтобы из двух комнат сделать одну), это уже требует согласования.

Дело в том, что, во-первых, такие изменения обязательно должны быть отражены в техпаспорте. Если этого не сделать, то продать жилье будет намного сложнее. Во-вторых, ни один банк не примет подобную недвижимость в качестве обеспечения. И это уже не говоря о потенциальных проблемах со стороны государства (штраф и конфискация имущества).

С точки зрения контролирующих органов проблема может заключаться в том, что давление на перекрытия, которые создает дополнительная (неучтенная) стена могут повлиять на общую структурную целостность дома.

Понятное дело, что в одном единственном случае это не станет особой проблемой, но некоторые дома (особенно в состоянии, приближенном к аварийному) могут серьезно пострадать даже от таких изменений. А если еще учесть, что и другие жильцы начнут вносить такие, вроде как небольшие и незначительные изменения, то проблема может стать действительно очень серьезной.

Какие работы по перепланировке строго запрещены

Несмотря на то, что значительную часть изменений по переносу не несущих стен, их сносу или возведению можно согласовать (или узаконить) без особых проблем, есть еще работы, которые невозможно оформить ни при каких условиях:

• Обустраивать/переносить туалеты и ванные комнаты так, чтобы снизу оказалось другое жилое помещение. Исключение делается в том случае, если жилье снизу также принадлежит владельцу квартиры. Например, при наличии права собственности на две квартиры сразу или в двухуровневой квартире. Также можно изменять расположение ванной и туалета в квартирах на первых этажах. К слову, это автоматически позволяет соседям сверху произвести аналогичную перепланировку и перенести туалет и ванную так же, как их владелец жилья снизу.
• Изменять площадь кухни, отбирая ее у других помещений. Подразумевается перенос перегородки. При этом можно объединить кухню с жилой комнатой при условии, что на кухне не используется газовое оборудование.
• Изменять площадь санузла/ванной за счет жилых помещений или кухни. При этом можно немного увеличить площадь санузла за счет коридора. Следует помнить о том, что пол в санузле всегда немного ниже, чем в остальной квартире. Как следствие, придется соответствующим образом переделывать пол и на добавленном к ванной комнате участке коридора.
• Устанавливать/переносить батареи отопления на балконы и лоджии. Также нельзя объединять балконы/лоджии с жилыми комнатами.
• Проводить любые работы, которые могут затронуть общедомовое имущество (трубы, счетчики и так далее). Также нельзя перекрывать к ним доступ. Даже если владелец решил закрыть каким-то образом трубы, всегда должна оставаться возможность быстро снять декоративные панели и обеспечить беспрепятственный доступ к общедомовому имуществу.
• Сносить несущие конструктивные элементы. Чаще всего подразумевают только стены, но сюда же относятся различные балки, опоры, столбы и так далее.
• При перепланировке квартиры в аварийном доме (который подлежит сносу в течение трех ближайших лет) все работы должны быть направлены на увеличение прочности общей конструкции строения. Любые другие виды перепланировок таких объектов запрещены.
• Работа без согласия всех совладельцев. Перепланировка не будет согласована в том случае, если хотя бы один из собственников квартиры против проводимых работ.
• Любые работы, способные затронуть интересы соседей. В лучшем случае потребуется их согласие. В худшем, вне зависимости от того, что будет сделано, оформить ничего не получится.
• Любое помещение, сформированное в результате перепланировки не может быть уже 2,25 метров и меньше 9 кв.м. по площади. У каждого помещения обязательно должен быть источник естественного освещения (окно).
• Проводить любые работы, направленные на облагораживание внешней части дома в том случае, если в данном районе действует общий архитектурный стиль, который нельзя нарушать.

Как согласовать перепланировку не несущих стен

Исходя из всего вышесказанного, без разрешительных документов изменять не несущие стены запрещено. Не требуют разрешение только в отдельных случаях, однако рассчитывать на них все же не стоит. Как следствие, придется согласовывать проект еще до начала работ или, в крайнем случае, пытаться узаконить то, что получилось в конечном итоге. Для этого нужно:

1. Подготовить проект перепланировки. Даже если работы уже фактически выполнены, проект все равно нужен. В нем отражается вся информация, важная для контролирующих государственных структур. Без проекта не будет проводиться согласование и в узаконивании тоже откажут. Не требуют проект только в отдельных случаях, когда изменения незначительны, но и в этом случае придется предоставить хотя бы эскиз того, что было (или будет) сделано.

1. Собрать остальные документы (подробнее см.ниже).
2. Подать все документы в МФЦ (Мои документы). Тут же придется заполнить соответствующее заявление на согласование/узаконивание перепланировки.
3. Дождаться решения.
4. Если решение положительное, с ним можно обращаться в Росреестр и вносить изменения в техпаспорт (актуально для процедуры узаконивания). При согласовании перепланировки, в указанном решении будет отмечен срок, в течение которого заявитель обязан завершить все работы. Если не успеть, перепланировка будет признана незаконной со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Какие документы нужны?

Примерный перечень документов, которые потребуются для согласования/узаконивания перепланировки:

• Паспорта всех собственников квартиры. Если у человека еще нет паспорта, подойдет свидетельство о рождении.
• Согласия всех совладельцев на проведение перепланировки. Заверяется у нотариуса.
• Доверенность на представителя и его паспорт. Актуально только тогда, когда заявитель планирует работать через представителя.
• Техпаспорт на квартиру.
• Проект перепланировки.
• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающие документы на квартиру.

Заявление на согласование/узаконивание перепланировки

Заявления такого плана заполняется уже на месте, по образцу, представленному сотрудником МФЦ. Представленный ниже пример можно использовать для ознакомления:

Сколько стоит узаконивание?

Многих собственников волнует вопрос о том, обязательно ли платить за согласование перепланировки? Нужно отметить тот факт, что данная процедура является абсолютно бесплатной. С другой стороны, некоторые компании предлагают свои услуги по согласованию проектов и просят за это немалые деньги. В некоторых случаях это действительно может быть удобно, если заявитель не может лично заниматься данным вопросом. Однако чаще всего такие компании, фактически, берут деньги за бесплатные услуги. Никакой особой разницы между оформлением разрешения лично владельцем и сторонней компанией нет. Примерный перечень расходов:

• Проект перепланировки: от 10 тысяч рублей. Это минимальная стоимость. Чаще всего такой проект может обойтись примерно в 30-40 тысяч рублей, а в некоторых случаях и в 60-80 тысяч. Многое зависит от региона нахождения недвижимости, масштаба планируемых работ, перечня запрошенных услуг и других подобных факторов.
• Оформление новой выписки из ЕГРН: 300 рублей.
• Нотариальное заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей.
• Доверенность на представителя: от 2 тысяч рублей.
• Переоформление техпаспорта: от 5 тысяч рублей.

Сколько уйдет времени на согласование?

Вся процедура согласования занимает порядка 2-3 месяцев, из которых большая часть времени уйдет на подготовку проекта и его согласование:

• Подготовка проекта перепланировки: от 1 недели. Чаще всего 1-2 месяца. Зависит от сложности работы, выбранной компании, размера оплаты и многих других факторов.
• Заказ новой выписки из ЕГРН: от 3 дней.
• Согласование перепланировки: до 45 дней.
• Получение разрешения на перепланировку: до 3-х дней.
• Переоформление техпаспорта: от 1 недели.

Что делать, если откажут?

В каких случаях могут отказать в согласовании? Чаще всего такая проблема возникает в двух основных ситуациях:

1. Предоставлены не все необходимые документы, неправильно заполнено заявление и так далее (проблему можно решить достаточно оперативно, без обращения в суд).
2. Запрошенная перепланировка нарушает требования законодательства. В такой ситуации, если очень сильно постараться и воспользоваться помощью опытного юриста, можно попробовать согласовать даже то, что вроде как делать строго запрещено через суд. На практике, если вносимые изменения действительно очень существенные, то тут и суд ничем не поможет.

Ответственность собственника при наличии незаконной перепланировки

В том случае, если владелец квартиры произведет перепланировку и не узаконит ее, он будет обязан заплатить штраф в размере 2-2,5 тысяч рублей. Сумма небольшая, но это лишь начало проблем. Владельца обяжут привести квартиру в соответствие с техпаспортом. Если этого не сделать в установленные сроки, то жилье арестуют, конфискую и продадут на торгах. Цена продажи будет существенно ниже рыночной, потому такой вариант крайне невыгоден для собственника.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как узаконить перепланировку в новостройке

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

1. Заявление на перепланировку.
2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
4. Согласованный проект перепланировки.

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

1. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Инвалиды первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
5. Копию проекта перепланировки квартиры.
6. Копию договора с проектной организацией.
7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

• заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
• паспортов собственников или доверенности;
• решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
• нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Перепланировка стен

Довольно часто в ходе перепланировки стены являются первостепенным объектом для проведения ремонта. Перепланировка стен в квартире может быть обусловлена разными целями: могут потребоваться проем в стене при перепланировке, снос стены для расширения «полезной» площади или объединения комнат и т. д. Из данной статьи вы подробно узнаете, как сделать перепланировку стен, разрешается ли при перепланировке квартиры снос стены и прочее.

Несущая стена и перепланировка

Проем в несущей стене при перепланировке — очень распространенный вид ремонта. Желание объединить, например, кухню и комнату, тем самым увеличив зону санузла, возникает у многих собственников. Подобные работы требуют обязательной разработки технического заключения, так как неграмотное затрагивание несущих конструкций может привести к аварийному состоянию стены, квартиры и даже дома. После устройства проема в большинстве случаев требуется его усиление (исключением могут быть, к примеру, квартиры со специально организованными там проектными нишами).

Во время перепланировки снос несущей стены категорически запрещен. Если вы все-таки несогласованно провели такой снос или же сделали проем в несущей стене без ТЗ и большего размера, чем допускается, то вам придется платить денежный штраф и за свой счет возвращать стену в ее первоначальный вид.

Так что, согласование перепланировки несущих стен, если требуется вырезать проем, возможно, как и возможна любая разрешенная перепланировка квартиры без сноса несущих стен.

Пример усиления проема в несущей стене швеллером:

Пример расширения проема в несущей стене:

Перепланировка ненесущих стен

Как всем известно, помимо несущих стен, в квартире присутствуют ненесущие перегородки. В большинстве случаев перепланировка в квартире ненесущих стен разрешена. Если у вас возникает вопрос о том, нужно ли согласовывать перепланировку ненесущих стен, ответ будет положительным, так как демонтаж или изменение любой ненесущей перегородки — это изменение изначальной планировки квартиры, прописанной в техпаспорте. И, опять же, если вы делали несогласованную перепланировку с затрагиванием ненесущей перегородки, то необходимо узаконить перепланировку ненесущей стены. Поэтому, если вам потребуется провести какие-то работы с ненесущими стенами, то требуется согласование такой перепланировки. Без несущих стен в квартире обойтись никак нельзя, так как они выполняют роль «опоры» всей конструкции здания, а вот без ненесущих стен обойтись можно.

Такой демонтаж стен при перепланировке делается для увеличения площади жилых комнат, для объединения комнат. Многие жильцы посредством такой перепланировки стен в квартире превращают помещение в подобие студии. Но стоит заметить, что такая перепланировка стен в панельном доме будет довольна проблематична потому, что большинство стен панельных домов являются несущими.

Помимо демонтажа ненесущих стен, возможно и возведение новых. Такая перепланировка стен в квартире часто проводится для устройства тамбура, гардеробов, для разбивки комнаты и разделения рабочей и досуговой зон в комнате.

Пример схемы монтажа перегородки в проекте перепланировки:

Согласование перепланировки стен

Согласование перепланировки стен в квартире — обязательная процедура. Потребовался ли вам перенос двери в стене при перепланировке, или нужна перепланировка капитальных стен — в любом случае требуется пройти процедуру согласования. Как и при любом подобном ремонте, перепланировка стен в квартире согласуется постепенно, посещая необходимые инстанции (БТИ, автор проекта дома, проектные организации и так далее), собирая комплект документов (на право собственности, заявления, разрешения от необходимых организаций, техпаспорт помещения, проект перепланировки и прочее) и получая разрешение от Мосжилинспекции. При перепланировке несущих стен необходима разработка технического заключения от автора проекта дома.

При перепланировке ломаем стены только с получением разрешения на это.

Примеры планировки квартир с отображением несущих и ненесущих стен:

Завершение

В завершение хочу сказать, что перепланировка стен в квартире — процесс не из легких и требующий прохождения процедуры согласования. Любая незаконная перепланировка стен может обернуться неприятными последствиями. Если вам требуется согласование перепланировки стен, можете обратиться в нашу фирму — мы поможем! Наши контакты указаны в соответствующем разделе сайта.

Нужно ли узаконивать перепланировку не несущих и иных стен? Все о разрешении на процедуру

Согласно нормам жилищного права изменение конфигурации квартиры обязательно должно быть согласовано с уполномоченными органами. Однако иногда у собственников помещений встаёт вопрос о том, нужно ли узаконивать перепланировку межкомнатных перегородок и несущих конструкций?

1. Надо ли узаконивать снос или перенос не несущей стены?
2. Когда разрешение не нужно?
3. Как согласовывать?
4. Куда обращаться?
5. Необходимые документы
6. Сроки и стоимость согласования
7. Последствия самовольных изменений
8. Что нельзя разрушать?
9. Как узнать, какая стена несущая?

Надо ли узаконивать снос или перенос не несущей стены?

Итак, необходимо отметить, что даже, если стена не несущая, ее перенос или снос в любом случае приведет к изменению конфигурации квартиры. При этом оно обязательно должно быть зафиксировано в техническом паспорте помещения.

Исходя из изложенного выше, следует вывод о том, что для демонтажа межкомнатных перегородок или же их переноса в другое место, обязательно нужно получить разрешение от органа местного самоуправления соответствующего региона.

Помимо упомянутых выше изменений, обязательного согласования требует также частичный снос не несущей стены или же возведение дополнительных перегородок.

Когда разрешение не нужно?

Стоит отметить, что не всегда затрагивание не несущих стен требует обязательного получения разрешения. В отдельных случаях перепланировку данных конструкций можно провести без согласования.

Допускается это в том случае, когда владелец помещения желает провести частичный или полный демонтаж не несущей конструкции и на том же месте возвести новую перегородку. Обычно необходимость в проведении подобных ремонтных работ возникает в следующих ситуациях:

• перегородка в квартире кривая, при этом собственнику удобнее возвести ее заново, чем выравнивать;
• желание владельца помещения возвести стены из другого материала (к примеру, гипсокартон заменить на пеноблоки).

При реализации подобных изменений следует помнить, что новая стена должна быть идентична предыдущей. Любое отклонение от технического плана приведет к необходимости получения разрешения на подобную перепланировку.

Как согласовывать?

К разрешенному виду перепланировки несущей стены относится создание в ней проема. Для получения официального разрешения на реализацию подобных изменений необходимо последовательно выполнить следующие действия:

1. Вначале нужно посетить БТИ и забрать оттуда первоначальный план.
2. Следующим обязательным действием будет получение технического заключения от автора проекта дома о возможности реализации запланированных изменений в отношении несущей стены.
3. Получив согласие от автора проекта дома, собственнику квартиры следует заказать в СРО план будущей перепланировки капитальной стены.
4. Подготовка заявления и сбор документов, необходимых для получения разрешения на проведение подобных ремонтных работ.
5. С полным пакетом бумаг следует обратиться в орган местного самоуправления соответствующего региона и дождаться получения разрешения на проведение запланированных изменений конфигурации квартиры.
6. После того, как перепланировка будет согласована, можно приступать к необходимым ремонтным работам.
7. После завершения ремонта, в квартиру приедет специальная комиссия. Она должна будет проверить, насколько соответствуют реализованные изменения тому плану, который был представлен на согласование.
8. Если по итогам проверки все будет в порядке, то комиссия составит специальный акт, который в дальнейшем направят в Росреестр.

Куда обращаться?

По общему правилу вопросы, связанные с согласованием перепланировки помещений, находятся в ведении Жилищной инспекции. Поэтому для получения такой услуги обращаться нужно в территориальное отделение данного ведомства.

Однако прежде чем подать заявление на узаконивание перепланировки несущей стены, собственнику квартиры нужно будет посетить следующие основные инстанции:

• БТИ (бюро технической инвентаризации) – тут нужно будет получить первоначальный план объекта;
• организацию, изначально работавшую над разработкой проекта всего многоквартирного дома (автора проекта) – он должен будет установить возможность реализации запланированных изменений и подготовить соответствующее техническое заключение;
• проектную организацию – ее специалисты будут работать над разработкой плана перепланировки несущей стены.

Дополнительно следует отметить, что в отдельных случаях может возникнуть необходимость в посещении иных ведомств. Например, территориальное отделение Минкультуры (если квартира находится в доме, признанном историческим объектом). В этом учреждении нужно будет получить разрешение на перепланировку капитальной конструкции.

Необходимые документы

В данный список входят следующие бумаги:

1. заявление установленного образца (следует использовать форму, утвержденную Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 года № 266);
2. правоустанавливающие документы на квартиру, в качестве которых может выступать выписка из ЕГРН или же свидетельство о праве владения;
3. проект перепланировки несущей стены, подготовленный специалистами СРО;
4. техническое заключение от автора проекта многоквартирного дома;
5. технический паспорт квартиры;
6. письменное согласие на реализацию запланированных изменений, полученное от членов семьи собственника (если они прописаны в квартире), от банка (при ипотеке) или от соседей (если речь идет о долевой собственности).

Сроки и стоимость согласования

В действующем законодательстве прописан точный срок, в пределах которого уполномоченный орган должен принять решение о согласовании или отказе в проведении перепланировки, в том числе несущей стены. Согласно п. 4 ст. 26 ЖК РФ на эту процедуру отведено 45 дней.

В дальнейшем заявителя должны уведомить о результатах рассмотрения заявления в течение 3 дней с момента принятия решения. Таким образом, максимальный срок согласования перепланировки несущей стены составит 48 дней, то есть примерно 1,5 месяца.

Несмотря на то, что сама услуга по узакониванию перепланировки оказывается на бесплатной основе, собственнику квартиры следует быть готовым к тому, что возникнет ряд затрат на этапе сбора документов. Сюда можно отнести следующие основные расходы:

• план дома из БТИ – в среднем его цена варьируется в пределах от 2 000 до 7 000 рублей (в зависимости от площади);
• техническое заключение от автора проекта дома (устанавливается в индивидуальном порядке);
• план, разработанный СРО (в среднем может составить 20 000 рублей);
• привлечение посредников, которые будут заниматься всеми бюрократическими процедурами (около 30 000 рублей);
• получение консультаций у специалистов (2000-5000 рублей);
• иные расходы.

Таким образом, точную стоимость перепланировки несущей стены назвать невозможно, так как она зависит от многих факторов.

Последствия самовольных изменений

Каждому собственнику квартиры, планирующему изменить планировку несущей стены, следует помнить об ответственности, которая может наступить при отсутствии официального разрешения на проведение подобных ремонтных работ. Речь идет о следующих негативных последствиях:

• уплата штрафа в размере 2 000 -2 500 рублей;
• возникновение сложностей при офомлении юридически значимых сделок с квартирой, где проведена незаконная перепланировка (например, продажа недвижимости);
• необходимость восстановления несущей стены и ее приведение к первоначальному виду;
• реализация квартиры нарушителя с публичных торгов (если он вовремя все не восстановит).

Что нельзя разрушать?

Владельцам квартир категорически запрещено сносить несущие стены. Дело в том, что данные конструкции играют ключевую роль в устойчивости всего многоквартирного дома, обеспечивая равномерное распределение нагрузки.

В случае демонтажа капитальных перегородок возникнет угроза разрушения всего здания, а, следовательно, причинение вреда жизни и здоровью других жильцов.

Таким образом, собственникам помещений следует знать, что демонтаж несущей стены никогда не будет согласован. При этом реализация таких изменений без разрешения, обязательно повлечет за собой необходимость восстановления разрушенной капитальной стены.

Как узнать, какая стена несущая?

Планируя снос той или иной стены, необходимо заранее убедиться в том, что она не является несущей. Так, существует несколько способов позволяющих распознать капитальную конструкцию. Это может быть:

1. Привлечение профессионалов – можно пригласить специалиста из организации, которая изначально занималась разработкой плана многоквартирного дома, или из любой другой проектной компании. В данном случае будет предоставлен максимально точный ответ.
2. Определить несущую стену самостоятельно – при выборе такого варианта обязательно следует учесть материал, из которого изготовлен конкретный дом. При этом обращать внимание следует на толщину стены.

К примеру, в панельных домах толщина капитальных стен может составлять 14, 18 и 20 см (межкомнатные перегородки – 8 и 10 см).

Если говорить о кирпичном доме, то в этом случае несущей будет являться конструкция толщиной более 38 см.

Подводя итоги, следует отметить, что перепланировка стен должна быть узаконена в том случае, если планируется их снос перемещение в другое место, создание проемов и др. При этом необходимо помнить о том, что демонтаж капитальной стены строго запрещен.

Допускается лишь создание проема в несущей конструкции, однако и он обязательно должен быть согласован с Жилищной инспекцией. В противном случае собственник квартиры столкнется с рядом негативных последствий.