Оглавление статьи:
Какие плюсы и минусы деревянных перекрытий в доме: что говорят владельцы?
Споры о качестве и долговечности деревянных перекрытий на строительных форумах не утихают долгие годы. Если говорить откровенно, то данный вид конструкции действительно подходит не для каждого жилого помещения.
Чтобы четко оценить целесообразность перекрытий по деревянным балкам, стоит разобраться, в чем их преимущества и недостатки.
Преимущества
Чтобы правильно оценить качество деревянных перекрытий, нужно понимать, о каком здании идет речь. Перекрытия в частном доме, который строится с нуля, в доме с 50 летним стажем и более и в многоквартирном доме (в сталинке, например), это 3 большие разницы.
Разберем вначале ситуацию в идеале, когда застройщик решил сам выбрать материал, контролировать стройку, тогда плюсы можно выделить следующие:
- Простота возведения конструкции. Для создания перекрытия из дерева, если это не трехэтажный дом, в котором применяют круглый лес с диаметром 30 см, нет нужды привлекать специальную технику, подъемный кран и т.д. С брусом или бревном сможет справиться 2-3 мужчин.
- Большой выбор пиломатериалов. Подобрать брус, бревно, двутавровые балки, СИП панели можно на любой вкус и цвет, любого сечения и размера. Их можно корректировать по длине, наращивать, урезать. Также существуют фермы перекрытия – целая конструкция, которая выдерживает значительный вес верхнего этажа.
- Малый вес конструкции. По сравнению с металлическими балками перекрытия, железобетонными и тем более с бетонными плитами, перекрытие из дерева, вместе с лагами и черновым полом будет значительно меньше весить. Вследствие этого снижается давление на несущие стены и фундамент. Для сравнения: вес самого перекрытия из дерева (без утеплителя) в среднем составляет 50-100 кг/м², железобетонного – от 400 кг/м².
- Мягкость материала. В данном случае, имеется введу то, что дерево очень податливый материал для ремонта. Оно легко прокалывается саморезами, гвоздями, в случае ремонта балок без труда можно вставлять металлические вставки, протезы. А если материал легко поддается ремонту, это делает его практически вечным.
- Высокие экологические показатели. Дерево не выделяет опасных для здоровья веществ, а в новом доме царит приятный аромат древесины. А если в качестве перекрытий используется дорогая лиственница, ее природные смолы предотвращают возникновение грибка.
- Низкая теплопроводность. Дерево обладает самой низкой теплопроводностью из всех видов перекрытий. А чем ниже теплопроводность, тем меньше усилий нужно затратить на утепление.
Важно! Все приведенные пункты подходят и для многоквартирных домов, старых зданий, если за ними ухаживали и делали ремонт. В противном случае все недостатки перекрытий по деревянным балкам дадут о себе знать в процессе эксплуатации.
Чем плохи?
Чтобы деревянные перекрытия служили долго, за ними нужно ухаживать, проводить капитальный ремонт хотя бы раз в 30-50 лет и регулярно проводить осмотры. Это первый пункт недостатков деревянных конструкций.
Ограничения по весу. В многоэтажных домах деревянные перекрытия часто используют только под крышей, чтобы не создавать на них большой вес.
В противном случае, их используют только в частном домостроении.
Нельзя возводить перекрытие по деревянным балкам, если на этаже запланировал строительный склад, на котором будет храниться шлакоблок, кирпич и бетонные плиты, конструкция такого веса не выдержит.
Справка! При покупке старого дома или квартиры в сталинке/хрущевке, обращать внимание стоит именно на эти показатели. Осмотр балок перекрытия на наличие прогиба, гнили и размеры щелей, помогут сразу оценить стоимость и целесообразность ремонта в таком доме.
Стоит ли покупать недвижимость с такими перекрытиями?
Все зависит от предпочтений самого покупателя. Кому-то важна эстетика, у кого-то просто скромный бюджет, чтоб позволить себе квартиру в новостройке или построить новый дом.
Но перед покупкой квартиры или дома, который был построен еще в СССР, стоит обратить внимание на следующие детали:
- в каком году выполнялся капитальный ремонт и был ли он вообще;
- в каком состоянии трубы, стояки, не текут ли;
- в каком состоянии проводка, алюминиевая или медная;
- есть ли трещины на штукатурке на потолке (есть вероятность прогиба балок).
Помимо всего прочего, в таких домах застройщики не сильно переживали о ровности конструкции, полы и потолки могут быть с изгибами, волнами. Плюс, перекрытия в сталинках никто не утеплял, поэтому все разговоры соседей и шаги с верхнего этажа будут слышны как за стеной. Большие окна хоть и эстетически прекрасны, но заменить их на пластиковые будет значительно дороже.
Но самое главное, это состояние самих балок. Если есть прогиб, необходимо выяснить насколько он допустимый, то есть не более 1 см на 2.5 м балки. При необходимости следует вызвать оценщика. Кроме того, застраховать старое жилище с деревянным перекрытием проблематично, страховщики отказываются предоставлять полис для зданий с низкой пожароустойчивостью.
Если здание или квартира требуют ремонта, нужно оценить его стоимость, которая включает:
замену сантехники;- замену окон с деревянных на металлопластиковые;
- утепление (звукоизоляцию) перекрытий;
- замену общего стояка (возможно);
- замену потолков на натяжные;
- выравнивание пола, потолка, стен.
Для некоторых видов работ лучше привлекать жильцов всего дома, а также получить разрешение соответствующих инстанций. В противном случае, ремонт всего одной ячейки дома (квартиры) только отодвинет решение общих проблем.
В частном доме с деревянными перекрытиями дела обстоят проще. Можно самостоятельно сделать ремонт всего дома, разобрать половицы, если нужно, усилить несущие балки, заменить проводку и обработать специальными средствами древесину. Поэтому, если выбирать между частным домом и квартирой, то лучше выбрать дом, именно с точки зрения доступности капитального ремонта.
Отзывы жильцов о квартирах
Если почитать форумы по строительной тематике, то мнения о деревянных перекрытиях разделяют поровну. Некоторые жильцы, которые проживают в сталинках поколениями, убеждены, что такие дома могут стоять по 100 и более лет. И это, отчасти, правда, если за деревянными перекрытиями ухаживать, они не промерзают, в помещении нормальная вентиляция и эксплуатация здания в пределах нормы.
Однако для тех, кто только планирует въехать в квартиру с подобной конструкцией, возникает ряд вопросов. Дома с деревянными перекрытиями на рынке стоят дешевле, именно по причине того, что люди относятся к ним с подозрением. Хотя в центральных городах России существуют целые кварталы, в которых по 200 лет стоят дома с перекрытиями по деревянным балкам.
Бывалые жильцы предупреждают, что главное вовремя ремонтировать крышу, и если уж так случилось, что квартира куплена именно на самом высоком этаже, скорее всего, эта обязанность ляжет именно на владельца данной квартиры.
Обязательно нужно проверить трубы на наличие течи. Причем ремонта только в своей квартире недостаточно, придется подключать соседей сверху и снизу, чтобы спасти потолок и кафельную плитку в своей ванне, когда нижние затеять ремонт.
К сожалению, самый главный фактор – проверка самих балок – произвести в сталинке не получится, нужно полностью разбирать доски. Но существуют косвенные признаки прогнившей балки, это пятна на потолке от влаги и провис потолка, осыпание штукатурки в конкретном месте вследствие прогнувшейся балки.
Отзывы можно прочитать здесь и тут.
Заключение
При всех минусах деревянных перекрытий, они все еще остаются достаточно востребованными конструкциями среди частных застройщиков. Конечно, они накладывают определенные ограничения по эксплуатации и предполагают постоянный уход, но если в приоритете построить теплый, легкий дом с минимумом усилий, то перекрытия по деревянным балкам станет наилучшим решением.
«Сталинка» с деревянными перекрытиями
Уважаемые гуру!
И люди имеющие опыт проживания и ремонта квартир в сталинках с деревянными перекрытиями. При поиске и покупке квартиры «сталинской» планировки возникает вопрос о перспективности дома с деревянными перекрытиями, мнения риэлтеров и специалистов по ремонту неоднозначны , а порой и противоположны диаметрально, одни говорят о прогнивании несущих балок перекрытий и их обрушении, другие о том что 70 лет стоял и еще 70 простоит,— голова кругом.
С удовольствием выслушаю мнения людей имеющих личный опыт проживания и ремонта вышеуказанных квартир, особо интересует мнения о ремонте потолка. Существут ли какая либо метода определения состояния перекрытий, кроме заказа экспертизы, которую в нашем тьму тараканске никто и не сделает.
Информации в инете почти нет.
Заранее всем благодарен.
(данные о доме: 1938 года постройки, этажей 5, ремонт кровли 2 года назад, видимых протеканий нет)
Жил в таком доме много лет, родители за это время делали ремонты пару раз. Никаких особых проблем не было, ничего не сгнило. Были небольшие проблемы при продаже этой квартиры — слова «деревянные перекрытия» всех жутко пугали.
Ремонт потолка и ремонт перекрытий, как Вы понимаете, разные вещи.
Сергей НМ написал :
С удовольствием выслушаю мнения людей имеющих личный опыт проживания и ремонта
С удовольствием выслушаю ваше мнение по поводу: оно зачем?
Потому что, собираю информацию которой мне не хватает. Кому как ни хозяеваем «сталинских» квартир и профессионалам ремонта знать особенности вышеобозначенных жилищ. (В том числе и по деревянным перекрытиям, и связанных с ними проблемам или их отсутствием). Повторюсь интресна любая информация связанная со сталинками, и их эксплуатацией.
В Питере практически все дома дореволюционной постройки с деревянными перекрытиями. Многие стоят уже более 200 лет без проблем. Если крыша и сантехника нормальная, то деревянным перекрытиями ничего не грозит столетия. Проблемы возникают при регулярном намокании перекрытий от дырявых труб. Вот тут лет за 10 можно и в нижнюю квартиру вместе с ванной упасть. А вот действительно реальный минус домов с деревянными перекрытиями — их пожароопасность. Огонь легко распространяется по перекрытиям в соседние квартиры и на другие этажи. И тут ничем не защитишься.
Насколько я знаю, в Москве «сталинки» с деревянными перекрытиями решили приговорить. Я так думаю, по причине их расположения на хорошей земле. Т.е. под снос вместе с «хрущевками». В других городах стоимость земли не окупает такой вандализм.
Частенько приходится делать электрику в сталинках. Шурупы и гвозди лезут в дерево
хорошо 
По отзывам хозяев, слабовата зукоизоляция в перекрытиях, если ничего не
переделано по-современному. Внутренние перегородки, как правило, деревянные плюс
дранка и изестковая штукатурка. Думаю, dmvt1 прав, стояли и будут стоять, если не
топить и не поджигать 
У нас грозятся сносить те, что стоят на центральных улицах, в рамках ЕВРО2012 
Лично я предпочел бы жить в сталинке, чем в хрущевке. но цены на сталинки в разы выше!
Живу в таком и жил ранее, поэтому при приобретении «нового» жилья опосений не было.
Какие недостатки:
- Страховщики — редиски не хотят страховать такое жилье.
- Потолочки придется подвесные, т.к. штукатурка со временем трескается.
- Звукоизоляция в теперешней квартире по перекрытиям мне показалась недосточной, хотя приемлемой.
- Опасение за пожаробезопасность (хотя по временным нормам горения перекрытий деревянные не
намного ушли от бетонных. Источник уже не помню, где то с инете). - Нагрузки на перекрытие должны быть разумными.
- Половая плитка под вопросом.
В целом при покупке на что смотреть.
- Сантехтрубы не должны течь и это правда, иначе придется укреплять балку.
- Стены. Все стены и углы должны быть без плесени.
- На потолке, не должно быть значительных трещин.
- Санузлы должны быть на бетонном основании, т.е. перекрытие бетонное.
К чему готовиться. К капремонту.
- В сталинке практически всегда стоит алюминиевая проводка. Мне повезло ввод медный.
- Полы в моей кривейшие, перестилать однозначно (лаги+фанерка, отлично).
- Окна, двери скорее старые — менять. Окошечки в основном большие и деньги соответственно.
- Потолочки можно и штукатурить, но трещины неизбежны.
- Стеночки с дранкой (наверняка кривые) лучше снести все и поставить новые, так дешевле.
- Сантехника новая ВСЯ.
В общем капремонт он и есть капремонт.
Но!
Даже недоделав ремонт в нашей семье какое-то благодатное ощущение когда приходим домой. Аура чтоль положительная.
И когда выбирали новую квартиру то решили остаться в своем районе (Смоленск), А в районе центральной части города в основном сталинки. Когда смотрели квартиры не сталинки — давил потолок, однозначно.
Удачи.
При капремонте имеет смысл под свои полы врубить в стены новые железные балки из швеллера или двутавра, тогда проблем с нагрузкой на полы и плиткой на теплый пол не возникнет. Стены в подобных сталинках метровые, выдержат любую нагрузку. Всю засыпку лучше сразу выбросить и проложить два-три слоя легкого базальтового ( не минераловатный типа URSa, а нормальный RockWool) утеплителя, как шумоизоляцию. Потолки лучше подшить гипроком с прокладкой шумоизоляции 50 мм. (тут у сгодится и URSA). После подшивки потолки проклеиваются потолочными обоями и красятся, трещины не появятся никогда. То же самое имеет смысл сделать и со стенами. Отдолбить все г-но до кирпичей и поставить гипрок. Станет намного ровней и теплей. Заодно под гипрок запрячите и всю Вашу новую электропроводку нормальным медным кабелем с заземлением. Антехника, однозначно, меняется вся вместе со стояками, если их уже не меняли. Лучше всего взгоношить еще и соседей, чтобы потом не ломать свой санузел, когда в перекрытии или у соседей появится свищ на стояке и его все равно придется менять. Реально дешевле поменять за свои деньги стояки соседям, чем потом ломать кафель в санузле.
Очень не рекомендую покупать квартиры на крайних этажах, т.к. реально больным местом всех сталинок, независимо от типа перекрытий, являются их железные крыши и верхняя разводка отопления. Заливает последний этаж каждую весну. На первом этаже проблемой является подвал. Очень часто их сдают в аренду или продают под черт знает что, от пунктов приема стеклотары до пышечных. Да и состояние канализации во многих домах оставляет желать лучшего.
Так что любая сталинка это старый роллс-ройс, выше по классу всех новострек, но требует серьезных вложений ( до 30% стоимости покупки) на приведение в порядок.
«Сталинки» с деревянными перекрытиями – стоит ли покупать?
На столичном рынке жилья доступных предложений не так уж много и найти недорогую квартиру очень сложно. Наиболее демократичны по ценам квартиры гостиничного типа или «однушки» в «хрущевках» на окраине Москвы. Однако существует еще один тип недвижимости, цены на который относительно невелики. Это квартиры в «сталинках» с деревянными перекрытиями 50-х годов постройки. Порой потребитель, привлеченный низкой стоимостью такого жилья, не пытается узнать о его особенностях и знакомиться с ними уже только в процессе эксплуатации квартиры. Знакомство, как правило, неприятное. О том, насколько оправдана покупка квартиры в «сталинке» с деревянными перекрытиями, рассказывают специалисты «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»).
Первое, что необходимо выяснить при покупке квартиры в таком доме, — это проводился ли в здании капитальный ремонт. Если был только косметический ремонт (или вовсе не было никакого), можно смело требовать значительную скидку. Потому что расходы на капитальный ремонт, в котором нуждается данный тип жилья, окажутся очень большими, да и инициировать капремонт (в котором участвуют все собственники квартир в доме) не так уж просто. Во-первых, покупателю квартиры в таком доме, скорее всего, придется потратиться на подвесные потолки, т.к. штукатурка на потолках в домах с деревянными перекрытиями быстро приходит в негодность и начинает сыпаться. Во-вторых, в таких домах приходится менять проводку (алюминиевую на медную). Стоит также отметить, что такое, казалось бы, преимущество, как большие окна, может обернуться и недостатком: чем больше окна, тем они дороже, поэтому на замену старых окон на новые стеклопакеты придется отдать немалую сумму. Также многие жильцы «сталинок» с деревянными перекрытиями жалуются на кривизну полов. Если вам волнообразные полы так же не по вкусу, в список расходов придется включить и ремонт полов. Деревянные перекрытия не выносят больших весовых нагрузок. То есть при определенных условиях на вас в прямом смысле слова соседи могут свалиться с потолка. Особенно часты повреждения в санузлах (отрицательно на состоянии деревянных балок сказывается высокая влажность). Поэтому при покупке квартиры в доме с деревянными перекрытиями, необходимо узнать, не заменены ли деревянные перекрытия хотя бы в санузлах. Если вы негативно относитесь к посторонним звукам и не желаете становиться невольным слушателем соседских разговоров, вы также должны будете позаботиться о дополнительной звукоизоляции, т.к. в «сталинках» с деревянными перекрытиями звукоизоляция очень низкая. И, наконец, квартиру в таком доме не возьмется страховать ни одна страховая компания, т.к. наличие деревянных перекрытий повышает риск возникновения пожаров. А из-за низкой ликвидности ни один банк не примет такое жилье в качестве залога по ипотеке.
По словам специалистов «МИЦ-Недвижимость», среди преимуществ квартир в «сталинках» с деревянными перекрытиями можно назвать только доступную цену. Поэтому, прежде чем принять решение о покупке такого жилья, тщательно подумайте, оправдана ли будет покупка. Вы можете самостоятельно или с помощью специалиста подсчитать стоимость ремонта и временные затраты. Весьма вероятно, что результатом такого подсчета станет ваш отказ от намерения купить подобное жилье.
Другие новости по теме
Мероприятия
30 сентября 2021 — 3 октября 2021
43-ая выставка-ярмарка «Недвижимость от Лидеров»
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ПОСЛЕ ПОКУПАТЕЛЬСКОГО АЖИОТАЖА
Новости компаний
- 17.09 Самый большой цифровой двойник в России появится у «Ростех-Сити»
- 16.09 «Мангазея Девелопмент» представила новый жилой комплекс бизнес-класса на Северо-Западе Москвы
- 16.09 Получено разрешение на строительство премиального комплекса апартаментов CULT
- 16.09 Ксения Юрьева рассказала о трендах в девелопменте на главном федеральном событии года «Российской креативной неделе»
- 15.09 На рынке строительства и недвижимости появится Человек Года!
- Последние новости компаний
Реклама
Материалы, размещенные на сайте www.RussianRealty.ru являются исключительной собственностью www.RussianRealty.ru и защищены законодательством РФ об авторском праве. Полное или частичное использование материалов сайта возможно только с гиперссылкой на данный материал.
Сайт использует файлы cookie. Продолжая просмотр сайта вы соглашаетесь с использованием cookie
Перепланировка квартиры в старом доме
В практике согласования перепланировок к старым домам принято относить все жилые здания, возведенные до эпохи типового домостроения, то есть до середины 50-х годов прошлого века. В центре Москвы до сих пор сохраняется множество домов старой постройки, некоторые из которых относятся даже не к первой половине ХХ века, а к более ранним временам.
Несмотря на то, что многие из этих строений в настоящее время обветшали и требуют капитального ремонта, сносить их не планируют, возможно, что и к лучшему, ведь некоторые из них считаются памятниками культуры и истории, и являются важной частью архитектурного облика города.
Из-за того, что часть этих жилых зданий относится к историческим памятникам и имеют особую конструкцию, перепланировка в квартире старого дома имеет некоторые особенности, о которых мы и расскажем в этой статье.
Особенности перепланировки старого фонда
Прежде всего стоит отметить, что все эти дома построены по индивидуальным проектам, авторов которых, как правило, установить не удается. Другой особенностью этих домов является тип горизонтальных конструкций – перекрытия в таких жилых многоквартирных зданиях могут быть деревянными либо смешанными.
Межэтажным перекрытие – это горизонтальная несущая конструкция, разделяющая смежные по высоте этажи. На текущий момент существует три основных типа перекрытий: деревянные, смешанные и железобетонные.
Железобетонные перекрытия делаются из монолитного бетона с металлической арматурой внутри или отдельных конструкционных деталей (плит), выполненных из этого материала. Применяются в современном строительстве.
Деревянные конструкции перекрытий состоят полностью из дерева. Смешанные – в них, помимо дерева, используются несущие конструкции из металлических или бетонных элементов, воспринимающих часть нагрузки. Деревянные и смешанные перекрытия, как мы уже отметили, являются отличительной особенностью домов старой постройки.
Типы перекрытий:
Одним из важнейших факторов, влияющим на всю конструкцию дома, является прочность деревянных перекрытий. Данные здания, если в них не было капремонта, имеют значительный износ конструкций. А поскольку деревянные балки и настил, а также деревянные стены, за прошедшее время частично утратили прочность, это существенно ограничивает возможности по перепланировке помещений. Перекрытия часто теряют часть проектной несущей способности и могут не выдержать большой нагрузки.
В среднем допустимые нагрузки на 1 квадратный метр в домах с деревянными/смешанными перекрытиями не должны превышать 200-300 кг. Поэтому в доме с деревянными или же смешанными перекрытиями запрещено выполнять бетонирование стяжек, так как это приводит к превышению допустимых нагрузок и, в лучшем случае, к прогибам перекрытий.
Превышение нагрузки может привести к печальным последствиям. Нам известен случай, когда залитая на пол ванной комнаты стяжка из бетона привела к аварии: оказалось достаточно залить ванну водой, и она провалилась к соседям. К счастью, обошлось без жертв.
По той же причине вряд ли удастся при перепланировке старой квартиры установить новые перегородки из тяжелых материалов.
Перекрытия старого дома, фото:
Кроме того, часто в таких домах не представляется возможным определить «на глаз» ненесущие стены, так как под влиянием износа несущие конструкции проседают, а простенки и перегородки принимают на себя часть незапланированной нагрузки, из-за чего становятся разгружающими. Иными словами, в домах с деревянными и со смешанными перекрытиями достаточно часто роль несущих стен со временем начинают выполнять также те внутренние стены, которые при постройке здания как несущие конструкции не планировались.
И точно сказать, несущая стена или нет, может только специалист по результатам инженерного обследования квартиры и здания. Подробнее об инженерном обследовании мы расскажем дальше.
Перепланировка дома старой постройки с деревянными и смешанными перекрытиями:
В несущих кирпичных стенах старого фонда могут проходить каналы вентиляции, расположенные весьма неожиданным образом. Ликвидировать их, даже если они не работают, нельзя. Та же ситуация и с дымоходами. Наконец, наиболее неприятным моментом при перепланировке в старом доме может стать то, что некоторые старые дома относятся к памятникам, и перепланировки в них дополнительно согласуют с Москомнаследием по проекту приспособления. А это очень дорого и сложно. Разработать такой проект сможет не каждая проектная организация, а только имеющая специальную лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия. У нашей компании есть такая лицензия, поэтому мы занимаемся разработкой не только проектов перепланировки, но и проектов приспособления.
Тем не менее перепланировку квартиры старого дома, в том числе и относящегося к памятнику культуры, истории и архитектуры, проводить возможно. Однако переустраивать жилые помещения в доме с деревянными или смешанными перекрытиями без предварительного обследования и согласования крайне не рекомендуется. Неизвестно, в каком состоянии находятся сами перекрытия и конструктив дома в целом. Ремонтные работы без соответствующего разрешения от надзорного органа могут привести к трещинам по дому, а также к более негативным последствиям. Восстановительный ремонт для устранения нарушений в домах старой постройки является сложным и весьма дорогостоящим мероприятием.
Пример последствий несогласованной перепланировки в доме со смешанными перекрытиями:
Несогласованная перепланировка на нижнем этаже дома (см. фото) привела к появлению сквозных трещин по всему зданию, а в квартирах, расположенных сверху, просели полы.
Представитель Мосжилинспекции сообщил, что документы на проведение перепланировки не согласовывались и арендатору помещения придется для начала выплатить штраф в размере 350 000 рублей, а далее, в зависимости от ущерба, нанесенного историческому зданию, оплатить восстановительные работы.
В оценке правовых последствий и возможных рисков для имущества и здоровья людей от этой самовольной перепланировки примет участие прокуратура.
Перепланировка старого дома- нюансы согласования
В постановлении Правительства Москвы №508-ПП сказано, что перепланировка квартиры в доме с деревянными/смешанными перекрытиями должна проводиться на основании проектной документации в составе технического заключения и проекта перепланировки (проекта приспособления для домов-памятников) после оформления разрешения в Мосжилинспекции.
Как уже отмечалось, несущие конструкции в старых домах с годами дают усадку, после чего нагрузка распределяется и на стены, которые после этого становятся разгружающими. Полный демонтаж такой стены может привести к аварийным последствиям для всего здания. Поэтому до начала ремонта в старом здании со смешанными/деревянными перекрытиями, прежде всего, необходимо обратиться к автору проекта дома для получения технического заключения о состоянии конструкций и возможности выполнения перепланировки.
Мы уже говорили ранее, что при перепланировке квартиры в доме старой постройки сведения об авторе дома, как правило, отсутствуют, поэтому за техническим заключением нужно обращаться в организацию, официально замещающую несуществующих разработчиков домов. В настоящий момент такой организацией является ГБУ «Экспертный центр».
Выпускается техническое заключение по итогам инженерного обследования квартиры автором дома или организацией его замещающей. Техническое обследование в домах со смешанными и деревянными перекрытиями проводится с целью определения состояния несущих и ненесущих конструкций квартиры/здания. Инженеру, проводящему обследование, для определения состояния перекрытий и иных несущих конструкций в доме часто требуется проводить ряд локальных вскрытий пола, стен и потолка в квартире. Если оказывается, что стена относится к разгружающим, то полностью демонтировать ее не получится, а проем в ней должен быть усилен металлоконструкциями.
Проект перепланировки четырехкомнатной квартиры в доме старой постройки:
Только после того, как вы получите техническое заключение можно заказывать разработку проекта перепланировки. Относительно проекта можно сказать только то, что разрабатываться он должен организацией с допуском СРО. В целом пакет документов не отличается от тех, что требуются при согласовании перепланировки, скажем, в панельном доме: в дополнение к проектной документации также нужны заявление, техпаспорт квартиры БТИ и правоустанавливающие документы на квартиру.
Документы передаются через МФЦ в Мосжилинспекцию, где по ним будет принято решение. При согласовании перепланировки старой квартиры собственнику выдают разрешение, после чего он имеет право приступать к ремонтным работам, строго придерживаясь утвержденного проекта. Правильность ремонта по его окончании проверит комиссия Мосжилинспекции. При отсутствии нарушений приемочная комиссия составит акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве. А БТИ после проведения обмеров внесет все произведенные изменения в документы технического учета на квартиру.
Если перепланировка дома старой постройки в Москве не планируется, а уже выполнена без согласования, то узаконить ее возможно на основании технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ при условии, что в процессе ремонта были соблюдены все строительные и санитарные нормы. Составляет такое заключение при отсутствии автора дома также ГБУ «Экспертный центр».
Как мы видим, даже те перепланировки, которые, к примеру, в современном панельном доме согласуются довольно просто, в старом здании идут по наиболее сложному и затратному пути. Тем не менее мы возьмемся за согласование перепланировки в старом доме и разработку проектной документации.
Перепланировка в старом доме — смешанные и деревянные перекрытия
Перепланировка в старом доме
Данная статья посвящена перепланировке в старом доме, постройки середины 50-х годов ХХ века и ранее. Они появились в Москве до повсеместного внедрения типового строительства и, следовательно, относятся к зданиям, построенным по «индивидуальному проекту».
Жилые здания, о которых пойдет речь, возводились с несущими стенами из силикатного или глиняного кирпича (реже шлакобетона), а перекрытия в них делались двух типов — смешанные либо деревянные .
Данная особенность старого фонда автоматически усложняет практически любую перепланировку в нем, — как с точки зрения согласования, так и с финансовой.
Перепланировка в старого дома, фото:
Что же представляют собой упомянутые перекрытия, и какие проблемы с ними могут возникнуть в контексте перепланировки? В смешанных перекрытиях основными конструктивными элементами являются металлические балки, по которым уложен деревянный накат, с бетонными участками в зонах санузла и ванной.
Деревянные же перекрытия представляют собой доски по балкам из дерева. Выглядит это, конечно, несколько странно, как для современной Москвы, но по опыту можем сказать, что это даже не рядовой случай, а ситуация, с которой приходится сталкиваться постоянно.
В подобных домах многие мероприятия по перепланировке, которые легко можно было бы произвести в панельном или кирпичном доме, попросту запрещены по причине вероятного создания аварийной ситуации.
Перепланировка старого дома, фото:
На этой фотографии вы можете увидеть демонтаж старых прогнивших перекрытий в домах старой постройки.
Главная проблема таких домов — их возраст . Деревянные балки и доски гниют, а металлические элементы корродируют, особенно под местами общего пользования, а также в пристенных зонах и в местах опирания балок. Все это не лучшим образом сказывается на несущей способности конструкций дома в целом.
В стенах появляются трещины, а перекрытия проседают и начинают опираться на межкомнатные и межквартирные перегородки, хотя изначально этого не предполагалось.
В этом случае внутренние стены становятся «разгружающими» , т.е. они принимают часть нагрузки от провисших перекрытий, защищая из от дальнейшего провисания.
Ниже представлены фото. Это фотографии с одного из объектов. Представленные стены являются «условно-несущими», то есть «разгружающими». По фото мы видим, что они явно «не несущие». Но демонтировать их без предварительного усиления перекрытия нельзя, так как они «подпирают и поддерживают» потолок, то есть пол соседей сверху. О чем в техническом заключении о состоянии конструкций разработанном ГБУ «Экспертный центр» было однозначно описано.
Кроме того, расположение вентканалов в подобных зданиях порой весьма непредсказуемо. Их может оказаться довольно много, причем некоторые будут неработающими (например, заделанные печные дымоходы), однако затрагивать их при перепланировке жилищное законодательство все равно запрещает.
Перепланировка старого дома, фото:
На первых двух фото видны вентканалы, «оказавшиеся» в самовольно выполненном проеме. Данный проем придется заложить, а вентиляцию — восстановить.
Перепланировка старых домов и устройство стяжки
Другое ограничение, обусловленное изношенностью старого фонда, касается замены стяжки полов, а также установки дополнительных межкомнатных перегородок.
Нагрузка на перекрытия должна учитвывать износ конструкций и не превышать нормативные значения.
Исходя из этих особенностей, при перепланировке в старом доме не удастся узаконить ряд мероприятий по перепланировке, которые обычно вполне допустимы в современных многоэтажках (или удастся, но с некоторыми ограничениями).
Согласно ППМ № 508 в части п. 2 Приложения 1, разборка разгружающих перегородок (п.2.2.7) и установка новых перегородок в домах с деревянными перекрытиями (п.2.2.9) требуют разработки проектной документации, поскольку их разборка потенциально небезопасна.
Перепланировка старых домов: порядок согласования перепланировки
Наличие в техпаспорте БТИ на квартиру фразы «материал перекрытий — смешанные/деревянные» сразу направляет процесс согласования по сложному и затратному руслу. Как минимум, здесь будет необходимо разработать техническое заключение от ГБУ «Экспертный центр» (автор дома неизвестен, поэтому обращаться следует именно в эту организацию).
И сразу означает весьма значительные затраты, так как проектная документация в данной организации стоит в 2-3 раза дороже чем в среднем по рынку.
Но так как постановлением правительства Москвы № 508-ПП определено что технические заключения по домам с деревянными или смешанными перекрытиями может изготавливать только данный институт, то приходится обращаться только в него.
Примеры поэтажных планов БТИ в домах с деревянными или смешанными перекрытиями, часть вторая, фото:
По результатам выводов заключения выяснятся дальнейшие шаги по согласованию. Если в ТЗ будет фраза вроде «демонтируемые перегородки не являются разгружающими, демонтаж стены/проема в стене возможен», то далее согласование проходит по относительно легкому пути, с заказом проекта перепланировки в любой проектной организации, в том числе и в нашей. Будем рады если обратитесь, у нас большой опыт разработки проектов перепланировок по домам с деревянными или смешанными перекрытиями.
Однако если в выводах ТЗ есть фраза «перегородки являются разгружающими, демонтаж возможен при условии усиления перекрытий», то это означает, что схема согласований значительно усложняется.
В связи с этим, ваши финансовые затраты увеличиваются за счет разработки сложного проекта перепланировки с разделом по устройству проема в перегородке и сложному усилению металлоконструкциями.
Отдельно стоит отметить, что проект перепланировки у них стоит еще дороже чем техническое заключение и его стоимость неподготовленного собственника может просто поразить.
То же касается и других упомянутых видов работ — устройства стяжки пола и установки перегородок, которые также требуют предварительных инженерных работ, расчетов по прочности и несущей способности, и разработки проектной документации на основе технического заключения.
Клуб защитников тишины
Читаю, что одни хвалят сталинки в плане звукоизоляции, другие ругают. Кто раньше жил в них, давайте подобьем итог какие стоит рассматривать в плане покупки, а какие нет.
Похожие документы
Подписка на комментарии Комментарии (34)
Даже в однушках меняют местами кухни и комнаты, делая кухню-гостиную 20м2, а комнату 10м2, называя это «евро-двушкой».
О да! У меня как раз такая квартира, правда, ничего менять не нужно, она двушка по площади (60 м), но зал и кухня и коридор едины (36 м) и спальня еще 18 м. Чистая евродвушка.
но прожив 9 месяцев я понял, что я хочу классическую планировку. Кухня отдельно (изолирована), комната/комнаты тоже (в идеале на разные стороны, а не в одну линию).
Надеюсь, любовь к кухням-гостинным поможет мне ее побыстрее продать.
Тогда какой смысл покупать старые квартиры. Точнее так. Сталинки.
В сталинке, у нас, была довольно удачная планировка. Кухня 9 метров, комнаты 17,5 и 9,8 м. Дом трехэтажный, на этаже всего 3 квартиры. По сути, клубный дом.
Сейчас в новых может и больше площадь, но зачем ты берешь сталинку — Сталинка или дороже (или столько же), коммуникации чаще всего убиты (нужно менять трубы или жить с теми же), у нас была газовая колонка (вода горячая только от нее).
Берут относительно дешево квартиру и вкладывают еще полстоимости в ремонт. И в результате получается квартира с 3+ м потолками по относительно доступной стоимости. По крайней мере в новостройках цены в хороших районах тоже пугающие, как и качество.
Я вообще не понимаю, зачем покупать сталинки, если ты не ищешь звукоизоляцию.
Возможно не все понимают, что ремонт сталинки реально будет «золотым» и конечная стоимость будет выше новостойки в той же локации.
Но сейчас все помешаны на «кухнях-гостиных». И кухня 9м2 им мало. Им нужно 25м2 кухню-гостиную и мини-спальни. Даже в однушках меняют местами кухни и комнаты, делая кухню-гостиную 20м2, а комнату 10м2, называя это «евро-двушкой».
Я лично поклонник старых планировок. У меня кухня 10м2, комнаты по 15,5 и 21. На кухне и диван влазит ,и нормальный стол, если что с ноутом посидеть нормально. А гостей больше 2-3 редко бывает
Одна из причин в том, что люди, покупающие старую квартиру, не любят старые планировки.
Тогда какой смысл покупать старые квартиры. Точнее так. Сталинки.
В сталинке, у нас, была довольно удачная планировка. Кухня 9 метров, комнаты 17,5 и 9,8 м. Дом трехэтажный, на этаже всего 3 квартиры. По сути, клубный дом.
Сейчас в новых может и больше площадь, но зачем ты берешь сталинку — Сталинка или дороже (или столько же), коммуникации чаще всего убиты (нужно менять трубы или жить с теми же), у нас была газовая колонка (вода горячая только от нее).
Сталинка — это центр, поэтому это дорого. Получается, это вообще для богатых эстетов, любящих историческое наследие города, старый центр, архитектуру. И требующая затрат.
Откуда у быдла и рванины деньги на сталинку. Маргиналы ничего не понимают в архитектуре. На сталинку не дадут ипотеку.
Для биомусора главное — расплодиться максимально и жить как животное (бухать, слушать музыку или сутками втыкать в телевизор). И эконом-новостройки по окраинам их вполне устраивают. Гетто на 16 этажей, где нет двора, одни автоведра.
Единственное объяснение — досталась от бабушек/дедушек в наследство.
ОторвуДетямНоги ,
Одна из причин в том, что люди, покупающие старую квартиру, не любят старые планировки. Они хотят увеличить кухню, перепланировать комнаты и т.д. А если сносить и строить новые стены, то пол нужно тоже выкидывать, иначе никак.
Вторая причина в том, что стены из дранки очень кривые и часто штукатурка с них сыпется. Мастера редко возьмутся выравнивать стену из дранки. Дешевле снести и новую построить, чем дранку выровнить. Это тоже подталкивает людей все выбросить и заново возвести.
Ну и третья причина в том, что старые полы скрипят. И люди боятся, что даже если там их пробовать поправить, то они заскрипят через год-два, а ремонт хотят сделать на десятилетия.
Ну и четвертая, что часто полы в ужасающем состоянии. Все зависит от старых жильцов. Иногда полы реально легче выкинуть, чем пытаться отремонтировать.
Я часто смотрю видео или фотоотчеты ремонтов старых квартир (даже тех же хрущевок). И хоть хрущевки помоложе сталинок, там обычное дело все выкинуть и выстроить заново.
Я вообще не понимаю, какой смысл в сталинке снимать пол.
Если ты хочешь ламинат, брось подложку на деревянный пол и сверху ламинат.
И быстро, и недорого, и конструкцию не разрушаешь.
Electrode ,
Люди в своем большинстве покупают квартиры в сталинке сразу с мыслью о том, чтобы все снести и возвести «элитную квартиру». Иначе зачем вообще покупать сталинку, чтобы оставить все, как есть? Ремонт все равно золотой будет, так как стены кривые, потолки высокие, а домам по 60-70 лет. И даже не то, чтобы денег нет, чтобы восстанавливать паркет. Многим паркет «елочкой» вообще не нравится визуально. Я жил с таким и в коммуналке, и в хрущевке, мне лично он не нравился. Это не паркет из Петербургских дворцов, который визуально радует глаз. При этом реально еще и скрипит во многих местах. Я понимаю, что звукоизоляцию засыпка мусором и песком сантиметров 20 дает классную. Но правда в том, что как только нынешние владельцы продадут свои квартиры, в которых десятки лет не было нормального ремонта, так новые владельцы с цероятностью 99% выкинут паркет и постелют ламинат или паркетную доску.
И по поводу боковой слышимости — от соседей все это тоже зависит, и от материала стены. У вашего друго возможно стена с соседями ненесущая гипсобетонная или сквозная розетка. Я сколько ни жил в панельнках, только 1 раз страдал от слышимости сбоку — и то разговоров не слышал, а слышал бубнение ТВ поздней ночью. И там как раз была двойная гипсолитовая перегородка, которая обладает звукоизоляцией на 4дБ ниже норматива 52Дб. Сейчас живу в панельке, за 3 года сменилось 3 арендатора. От первых слышал ТВ на всю катушку (включали зачем-то), от второй — крики как сумасшедшей на своих животных, а третих вообще не слышу никогда и никак. Обычные разговоры никогда не слышал.
Я уверен конечно, что в сталинках звукоизоляция лучше, чем в панельных домах, хотя бы потому что больше толстых несущих стен, которые меньше проводят структурные шумы. Но вопрос в том, насколько тише, и можно ли жить с шумными соседями. Вот у вас не получилось жить даже с сохранившимися лагами с шумными детьми. И вопрос еще, а если бы вы жили на последнем этаже, а снизу соседи постелили бы ламинат, то не было бы так же шумно, как у вас от соседей сверху с лагами?
Живу в сталинке с железобетонными перекрытиями. Этожеребенок сверху дурела в квартире капец как. Прыжки в длину например иногда устраивала. Но благодаря тому, что пол у них деревянный, можно было еще как-то выносить это. Иначе это была бы вообще труба. Был у друга в гостях в панельке: там реально слышно как соседи разговаривают за стеной, чихают и т.п. — для меня это было дикостью. Вывод: звукоихоляция в сталинке однозначно лучше, но если уж сильно «повезет», то и она и не спасет. Но если покупать двушку на последнем этаже, то это надо быть уж сильно «везучим», чтоб доставали. До этого просто нужно зайти к соседям снизу и сбоку и спросить какой у них ремонт. На самом деле многие люди просто циклюют деревянные полы или паркет, а не ложат ламинат.
да, я смирилась, что от топота уже не избавиться никогда, а не мешал он мне 20 лет моей жизни только потому, что я его просто не замечала, а он был. Все верно, вопрос на сколько слышно, если где-то там у соседей- то мне пофиг, а вот если как будто у меня по квартире, то это плохо. будем искать дальше, жить уже хочется своими целями, а не мыслями как успокоиться и жить нормально.
хорошая соседка ,
А что за ленпроект? Это серия домов такая?
Топот нижних, судя по всему, слышно в любой квартире, если проблемы с полами, особенно. В реале нужно искать квартиру, чтобы детей не было в границах по вертикали и горизонтали. Но лично у меня забеги даже через этаж слышны. Да, едва слышно, но все-таки слышно. Если бы были гиперактивные дети и бегали по 10 часов, я бы и тут сошел с ума. А так не больше часа и не каждый день. Причем в наушниках с шумодавом вообще не слышно.
Ну что, я только что с просмотра БОКОВОЙ ОДНУШКИ ЛЕНПРОЕКТ 5-ЭТАЖКА. мечта, ага? так вот в квартире не многим теплее чем на площадке входной группы и да, топот снизу есть. Я к топоту нижних привыкла, он у них не всегда где я живу, только сына так перемещается, и то шаги медленные. Но вот забеги детей я не переживу, я заметила, чем медленнее топот, тем меньше раздражает.